你知道吗？按照澳洲现有的税收政策，在澳洲买投资房时，很多项目都可以抵税。但有很多人因为不清楚规定，没有好好利用政策来抵税。现在想起来，简直是错过了一个亿！
如果你现在看到这篇文章，那还不算太晚。今天，我们就来给大家科普一下，在澳洲购买投资房时，需要注意的政策。
以SMSF自管养老金或 Family Trust 名义购买投资房特点分析
常见的购买投资房的形式有：
- 将其放在SMSF(自管养老金)名下。
- 将其放在family trust(家庭信托)名下。
接下来，本文将分别分析以上两种形式的特点。
SMSF – 为您的退休生活做储蓄准备。
1. 税收优惠：
如果您通过 SMSF 购买房产，该基金需要就该房产的租金收入缴纳 15% 的税。对于通过贷款购买的房产，利息可以从基金中扣除；
如果费用超过收入，则每年都会结转应税亏损，并可以在未来的应税收入中抵消。受托人在退休后开始领取养老金时，该基金产生的任何租金收入或资本收益都将免税。
2.资本利得(Capital Gain)折扣：
对于持有时间超过 12 个月的房产，基金在出售时获得的任何资本收益可享受三分之一的折扣，从而将任何资本利得税降至 10%。
3.适用人群：
有一定财力，临近退休，想要留一笔资金在自管养老金账户的客户群体。
Family Trust – 一种常见的信托类型，用于持有资产或经营家族企业。
1.利润分配：
家庭信托允许您每年以最节税的方式，将投资组合中的收入分配给家庭成员，从而最大限度地减少每个成员的应纳税额。此外，如果信托持有房产超过一年，您只需支付 50% 的资本利得税。
2.资产保护：
因为财产归信托所有，而不是个人所有。因此，一旦被起诉或银行破产，信托可以提供一定程度的保护。 某些专业人士（例如外科医生）可能会从通过信托购买中受益。
3.遗产规划：
信托可以提供一种简单的方式将财产传给子孙后代，而无需缴纳资本利得税或印花税。
4.适用人群：
家庭成员多，想要规避风险的客户群体。
做折旧报告可以抵更多的税？
大家都知道，一份折旧报告中所包含的房屋和家具等，每年的折旧都可以用来抵税。做折旧报告本身的费用也可以拿来抵税。那是否可以肯定，做折旧报告就能抵更多的税？其实，结果是因人而异的。
首先是看房屋持有者的个人收入。如果收入不稳定或较低（例如每年低于$18,200），房屋负扣税的额外抵税就用不上（负扣税：投资房的租金视为收入，持有投资房的开销例如银行贷款利息、维修费和折旧算作支出，只有投资房可以使用负扣税这一政策）。不仅如此，在投资房卖出时，房屋折旧需要从购房成本中减去。这样卖房时的增值部分就更高，需要缴纳更多的所得税。
如果房屋持有者的收入较高、稳定，可以做折旧报告用来抵更多的税。举个例子，若2021年房屋持有者年收入为$7万，需缴纳收入税为$13,217。当投资房不做折旧报告时，这套房年收入$10,000，这部分就需要按照32.5cent/澳币纳税；如果做了折旧报告，显示这套房屋本身加设备的总折旧为2万元，那么就变成亏损$10,000，屋主就可以得到$10,000*32.5c=$3,250的退税，也就实现了用折旧报告来抵税这一目的。
另外，做折旧报告也要看购买房屋本身的价值。如果房屋是新房，那么前几年的折旧相对比较高，可以抵扣更多的税。如果房屋本身价值较低，或者是三四十年的二手房，那么可折旧的部分就比较少，每年能抵税的部分不多。另外，按照2017年7月1日新出台的规定，在2017年5月9日下午7:30之后所购买的二手房，房屋里面的设备将不可以再申报折旧。
所以，做折旧报告能否抵扣更多的税，重点要看房屋持有者的个人收入以及投资房本身的性质和价值。
先买投资房好，可以先抵税？
到底是应该先买投资房还是先买自住房呢？这当然是个仁者见仁智者见智的问题。但看完以下几个理由，你可以考虑一下先自住再把它改造成投资物业。自住房可作为一个过渡，之后等资金条件等各方面改善了再转换成投资房。
首先，如果你先买投资房，再买自住房。那么就意味着，在买自住房的时候，那些首次购房的优惠补助，以及印花税减免将无法享有。通常来说，会更建议先买自住房。把政府给的首次购房置业的这些优惠全部都拿到了之后才去想投资房的问题。
如果你先买投资房，通常说明你的收入不够。为了贷到足够的款项，你必须以投资房来购买房产。这样的话，银行会加一笔租金收入，和默认名义上你与父母同住的生活费。这样申请的银行贷款会比按自住房购买的时候多一些，但前期也会损失多付的首次购房优惠和印花税。所以通常是不建议先买投资房，再买自住房。
总而言之，一般正确的买房顺序，就是先买自住房，住个两三年。等经济状况变得更好、首付攒到更多的时候，再从小房换成大房，然后将之前首次购买的小房作为投资房，用来出租。
这样，可以交最少的印花税，且两套房产都至少有一段时间享有了资本增值的豁免（Main Residence Capital Gain Tax(CGT) Exemption），所以相对来说成本上会更低一些。
这里需要额外说明一个概念，就是出租房的CGT 6年豁免法则 ：简单来说就是如果自住房由于某些原因（比如要去其他城市工作）要出租出去，并且自己并没有指定其他房产为自己的自住房（比如没有购买第二套房产）。那么，如果出租不超过6年的话，房产的自住房资本增值税豁免地位（Main Residence Capital Gain Tax(CGT) Exemption）仍然可以保留。
从第一天开始出租起计算，6年到期之前卖出，可以申请免缴CGT；或者收回房产继续自己住，直到卖出，也可以申请免缴CGT。
CGT6年豁免法则必须符合的三个条件：
1.房子买回来以后最先的用途是自住，并且至少住了6个月以上；
2.用于出租的时间最多不能超过6年；
3.该房产出租后没有认定其它房产作为自住房。
购买投资房的相关杂费可以马上抵税吗？
购买和出售投资房产时会产生一系列的费用，但并不是所有费用都可以马上用来抵税的。房屋费用可分为基础成本费用和开支费用。主要来说，基础成本（cost base）类费用不可以直接抵税，需要等到出售房产时来计算资本增益 (capital gain)。基础成本费用通常包括：土地印花税、产权调查费、估值费用、房屋升级费用以及律师费中介费等。而购买期间产生的市政费 （City Council）、物业费以及水费等都可以作为开支费用直接抵税。
购买投资房后，投资房每年产生的开支可以作为费用，申报在投资房报税中。常见的可以抵税的费用为：广告费、水电费、市政排污费、物业管理、中介费、清洁以及维修费用等。如果有贷款，贷款的利息部分也可以作为抵税费用申报。新购买的设备（例如家电或者家具），需要根据有效寿命来计算折旧。而且投资房本身和屋内家具的折旧也可以作为抵税费用。
需要注意的是，已经抵税的折旧部分在出售房产时，需要从基础成本（cost base）中扣除来计算最后的资本增值。除了抵税费用，税务局也规定一些开支费用不可以计入抵税费用。投资房出租时不能抵税的费用通常有：贷款的本金、二手的已经被使用过的家电或者家具、由房客支付的水电等开支。
另外，交通费也不能抵税。如果是非商业相关的车费，例如房屋持有者开车来检查房屋，维护房屋所产生的车费不可以作为抵税费用申报。
自己名下的自住房出售时可以免交 Capital Gain Tax吗？
根据澳洲税务局的相关规定，个人名下的自住房可以免除资产增值税(Capital Gain Tax)。资产增值税指：买卖资产利得应缴纳的税款。
由于自住房属于您长期居所，属于私人用途，在居住期间未产生任何收益。所以，在出售后不需要缴纳资产增值税。
这里有几个地方需要注意一下：
1.自主土地面积不得超过2 hectares；
2.买地建房的情况下，土地交割后，可最多获得4年的时间建筑房屋；
3.自住期间将房间出租、做生意会客将不能完全豁免；
4.多个房屋的情况下，只能有一套为自住房；
另外，关于自住房有一个远近闻名的6-year rules，和大家详细解释一下：
房屋A 为个人自住房，搬离后，最多可出租6年。该套房屋被视为自住房，免交资产增值税。如果您有间隔的出租，在6- year rules下，只算出租的时间段。如果期间有回去重新自住，6 year rules就会重新从头开始计算，之前的就不算在6 年内了。
比如: 业主S在2010年搬离自住房后，将房屋出租3年，接着空置了1年，后又出租3年后出售。在2010年至2017年，该套房产有6年产生了收益，所以仍满足6-year rules， 出售时将免除增值税。
关于自住房还有一个小福利，是moving to a new home：新旧自住房最多可重叠6个月，在这里也解释一下：
购买一套房产作为自住，同时出售原本的自住房，6个月内完成，则两套都可视为自住房。
给大家举个例子：
业主S在2021年3月购买新房计划作为自住房，同时在2021年5月出售原有的自住房。原有的自住房视为私人自住，出售可免交增资税。而新的自住房和原有的自住房重叠时间不超过6个月，也可以为自住房，未来出售时，可免交增值税。
这么多知识点，你都明白了吗？下次购买投资房，就可以剩下一大笔钱了！如果你还想要了解更多的信息，欢迎扫描微信二维码，并关注财富笔记的微信公众号，带你解析各类澳洲政策。
