资本利得税（CGT）适用于你出售资本资产（你从中赚钱的资产）所获得的收益。除非资产适用于免税或减税，或者你可以用资本损失抵消税收，否则你从资产中获得的任何收益都将按照边际税率征税。
主要居住豁免（Main Residence Exemption）是什么？
你的主要居住地是你居住的家。一般来说，CGT 适用于出售你的房子，除非你有免税、部分免税，或者你能够抵消资本损失的税收。
如果你是澳大利亚的税务居民，当你出售你的房子时，如果你的房子在你拥有它的整个时间内是你的主要住所，你的房子所在的土地是2公顷或不到2公顷，并且你没有利用你的房子产生收入，例如在你的房子里经营生意或出租，你可以获得全部的主要住所免税。
如果房屋占地超过2公顷，您可以将房屋和最多2公顷的土地视为一项资产，如果符合条件就该资产申请主要住所免税。
然而，如果你通过在家经营生意或出租你的房子来获得收入，从那时起，用于产生收入的那部分房子将在出售时产生CGT。
什么是主居所？
为了 CGT 的目的，你的家通常从你搬进来并开始在那里生活的时候，就被认为是你的主要住所。但是，如果你在合同结算日期后尽快搬进去，那么从你获得它的时候起，这个家就被认为是你的主要住所。
如果您因为正在出售旧房而不能立即搬进来，您可以将这两套房子作为您的主要住所，最多六个月，而不会影响您的主要住所豁免资格。例如，你在完成旧房出售的同时搬进了新家。如果您在处置旧房之前的12个月中连续3个月居住在旧房中，并且在这12个月中的任何一段时间内，旧房不是您的主要住所，并且您的新房产成为您的主要住所，则适用。
如果出售时间超过六个月，且符合条件，主要居所免税仅适用于出售旧房前的最后六个月。在此之前的任何时期，你都可以选择哪一个家作为你的主要住所(另一个成为CGT的对象)。
如果你的新家在你购买时已经租给了别人，而你又不能搬进去，那么在你搬进去之前，这个家并不是你的主要住所。
如果你因为一些不可预见的原因不能搬进来，例如你住院了或者因为工作被派驻海外几个月，那么一旦问题得到解决，如果你尽快搬进来，你仍然可以从你获得房子的时候起获得主要居住豁免。要注意的是，如果只是不方便，这不是一个有效的理由，你需要确保你有文件支持你的立场。
证明你的房产是首次建立或继续作为你的主要居住地是主观的，如果这个问题被质疑，ATO将考虑的一些因素包括:
- 您在该住宅居住的时间长度；
- 您的家人住在哪里；
- 您是否将个人物品搬进了住宅；
- 您接收信件的地址；
- 您在选民投票名册（Electoral Roll）上的地址；
- 您是否开通电话、煤气和电力等服务；
- 您的意图；
- 外国居民还是居民（注意：主要居住规则在2017年发生了变化，将非居民排除在主要居住豁免之外）。
这些规则侧重于您在CGT事件发生时(通常是签订销售合同时)的纳税居民身份。也就是说，在大多数情况下，如果您在签订销售合同时是非本地居民，您将无法获得主要居住地免税。即使您在部分拥有期内是居民，也是如此。
相反，如果您在出售时是居民，并且您符合其他资格标准，即使您在所有权期间是非居民，这些规则也应正常适用。例如，在澳大利亚拥有主要住所的外籍人士可以返回澳大利亚，再次成为纳税居民，然后出售财产，如果符合条件，可以获得主要住所免税。
重要的是要认识到，是否是居民，是看你的税务居民条件，而不是你的签证身份。澳大利亚的税务居住规则可能很复杂。看到这里您可能一头雾水，如果您不确定，请联系我们，我们将与您一起研究这些规则。
税收规则还包含完整性条款（Integrity Provisions），如果有人通过故意安排以获得免税来规避规则，例如，在成为外国居民之前，将财产转移给关联方以获得主要居住免税，ATO则可以拒绝主要居住免税申请。
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即使我不住在我的家，我可以把我的家当作我的主要住所吗？
一旦你建立了你的家作为你的主要住所，在某些情况下，你可以把它作为你的主要住所，即使你已经不再住在那里。出于纳税目的，缺勤规则允许您将您的家视为您的主要住所:
- 如果用于创收，例如在外出时出租，最长可达6年；
- 如果不用于创收，则无限期使用
通过将“不在”的规则应用于您的住宅，这通常可以防止您将主要住所免税应用于您在同一时期拥有的任何其他财产。除了有限的例外情况，其他财产都涉及CGT。
假设你在2019年移居海外，在你不在的时候把你的房子租出去。然后，你在2021年回到澳大利亚，搬回你的房子。然后在2022年初，你决定这不是你永远的家，并卖掉了它。在同一时期，您选择将外出规则应用于您的住宅，并且没有将任何其他财产视为您的主要住所。在这种情况下，假设您在出售时是居民，您应该能够获得全部主要居住地免税。
如果您将该房产重新设定为您的主要住所，并随后停止居住，但在此期间将其出租，则6年期限也将重新设定。因此，如果每次离家的时间限制在6年内，那么如果满足其他资格标准，就可以获得全部主要居住地免税。
主要居住豁免（Main Residence Exemption）是什么？
如果你的家也被指定为专门的营业场所（即你没有另一个办公室或车间），那么你可能只能申请部分主要住所免税。这是因为产生收入的资产被排除在主要居所免税之外。
如果你在家里做生意，你通常可以申请住房费用的税收减免，如抵押贷款利息、市政费和保险费。如果您申请或有资格申请这些费用，那么您将只能获得部分主要居住地免税。即使您没有申请扣除这些费用，这些规则也适用；您有资格提出索赔的事实足以影响您获得主要居住豁免。
在许多情况下，如果您的住宅在用作专门的营业场所之前符合完全主要住所免税的条件，那么您的住宅用于CGT目的的成本基数也应重置为其当时的市场价值。
此外，如果只有部分主要居住地免税，您将需要检查您是否可以获得任何剩余资本收益的小企业CGT优惠。由于这些规则很复杂，请联系我们，我们将与您一起研究这些规则。
但是，如果您只是出于方便才在家工作，并且您通常在另一个办公室工作，那么您获得主要居住地免税的资格应该不受影响。ATO已经确认，在疫情期间临时在家工作的时间不会影响你获得主要居住地豁免的能力。
如果我在AirBnB上出租一个房间，我还可以申请豁免吗？
如果您的住宅在您居住期间被用于产生收入，则用于产生收入的部分将被排除在主要住所免税之外。
在你开始出租你房子的一部分之前，对它进行估价是个好主意。如果你有资格在主住宅出租前获得免税，有一些规则可以适用于大多数情况，为了达到豁免CGT的目的，你被认为是以当时的市场价值重新获得了你的房子。所以，如果你的房子已经增值，超过了它的成本基础，这应该会减少你最终出售时的收益。
我可以和我的配偶有不同的主要住所吗？
比方说，你和你的配偶在同一时期分别拥有作为你们主要住所的房子。这些规定不允许你在两处房产上申请全额所得税免税。相反，您可以:
- 选择其中一处住所作为你们两人在此期间的主要住所；
- 指定不同的住所作为您这段时间的主要住所。
如果您和您的配偶指定了不同的住所，免税在你们之间分配:
- 如果您拥有被选为您的主要住所的50%或更少，该住所将被视为您在此期间的主要住所，您将有资格获得您的所有权利益的主要住所豁免；
- 如果您拥有超过50%的被选为您主要住所的住宅，则该住宅在您和您的配偶拥有不同住宅期间的一半时间内被视为您的主要住所。
同样的规则也适用于配偶。
该规则适用于配偶拥有的每套住房，无论这些住房是如何合法拥有的，即单独拥有、共同承租人还是共同承租人。
离婚和主要居住规则
过去两年见证了澳大利亚十年来最高的离婚率。当配偶之间发生财产清算时，如果满足条件，婚姻破裂和延期规则（Marriage Breakdown Rollover Rules）适用于忽略财产清算中的任何CGT收益。
假设房屋转让给配偶中的一方（而不是转让给信托机构或公司或从信托机构或公司转让出去），两个人在他们的所有权期间只将房屋作为他们的主要住所，并且满足其他资格条件，那么当房产最终出售时，应该可以获得完全的主要住所豁免。如果该住宅符合任一个人仅在部分拥有期内享受主要居所免税的条件，则可以享受部分免税。也就是说，接收财产的配偶可能需要在他们最终出售财产时，就他们作为财产结算的一部分收到的财产份额的收益支付CGT。
我继承了一处房产，如果我卖掉它，我需要缴纳营业税吗？
存在一些特殊规则，使一些受益人或遗产能够获得对继承财产的全部或部分主要居住地免税。假设该房屋是死者去世前的主要住所，他们当时没有使用该房屋产生收入，并且符合其他资格标准，如果满足以下任一（或两个）条件，遗嘱执行人或受益人可以获得完全豁免:
- 死者去世后两年内处置住所；
- 从死亡之日起直到住宅被处置，该住宅是下列一人或多人的主要住宅；
- 死者的配偶（除非他们已经分居）；
- 根据死者的遗嘱有权占有住所的个人；
- 处置住宅的受益人。
在有限的某些情况下，可以延长两年期限，例如，当遗嘱有争议或复杂时。如果死者在去世前实际上并不居住在该房产中，并且符合其他资格标准，则仍有可能在该房产被视为其主要住所的情况下适用全额免税。如果无法获得全部豁免，则可能适用部分豁免。
如果你有任何关于主要居住规则如何适用于你的问题，请联系财富笔记会计事务所，我们将很乐意与你一起解决。
