2020昆州生意买卖，是亏本还是捡漏？

2020是对零售业和小生意不友好的一年。疫情一来，店面只能被迫关门，政府斥巨资补助，可一些华人小生意却因失误没拿到补助，导致雪上加霜，难上加难。而另一部分正想通过小生意移民的华人，则陷入了困惑，怕市场不好，担心现在入场血本无归。

太多的顾虑，太多的问题？

来自ForceOne Realty（第一地产）的资深生意买卖，商业物业投资顾问Jennifer Yan通过现在热门的三大商业移民类型以及对应的成功案例，结合目前的市场价格，店面规模，给你还原一个理智真实的2020昆州生意现状。

188A商业创新类别

多年来深受华人商业移民追捧188A目前可以考虑投的零售生意类型，有六项。

第一项、50万或者投资额更高一些的餐饮，比如中餐馆，咖啡厅，甜品，奶茶店等，店里雇佣10几个人。因为昆州政府希望看到的你会持续地在昆州生活，经营生意，带动就业，提高经济增长，以及有创新性，而不是单纯地为了移民而移民。

第二项是零售，比如超市，花店，海产店，健康产品零售店，服装，杂志社和礼品店，手机配件零售和维修等。

第三为服务业，比如美容美甲，按摩，网吧或者中介公司等。

第四为批发生意类型，比如健康产品批发，灯具批发，建材批发和食品加工和批发等。

第五则是进出口生意，比如把国内的先进技术和产品带到澳洲来，把澳洲的农产品出口到中国和其他国家，一般的进口生意是不会被州提名担保考虑的，除非这个进口的产品是非常创新和具有高科技含量的并且是昆士兰没有的，还应提供对此产品的增值服务，比如定制服务，产品的组装，安装，测试，修理和维修。

还有第六项管理权生意，目前只能是Motel汽车旅馆。

188A的成功案例

客户A小姐于2018年11月和当地人合伙购买布里斯班著名中式快餐厅投资额约为30万澳币，占股40%，她和人合资。年营业额高达200万澳币，年纯利润约为25万澳币，参与日常管理，预计明年递交888签证。成功的挣了钱移了民。

客户B先生于2016年7月购买市中心附近商业区的一家咖啡厅，投资约55万（含存货），占股100%。年营业额高达160万，年利润约为24万，雇佣了经理打理，业主负责全面管理，包括人员管理，财务管理和成本控制等。2018年8月递交888永居签证的申请，2019年11月全家顺利获批888A永居签证。

目前市场上类似的项目推荐如下：

1) 南区全新装修面食餐厅: 

本生意位于布里斯班南区著名繁忙购物中心美食广场，供应特色面食以及麻辣烫，口味地道，深受欢迎，营业额可观。购物中心各色商店，银行，电影院俱全，吸引各色人流。店面全新装修，面积140平米，系统完善，所有设备条件优良。周营业额为29,000，年利润约为23万。

本店经营简单，员工训练有素，无需厨师，没有经验的买家也能比较轻松的起步。业主有几个店，有经理打理，操作系统齐全。

售价$500,000可议价 + SAV（库存价值）约$11,000

2) 河边富人区美甲沙龙出售

本生意位于布里斯班河畔富人区繁华的主要商业大街上，临近电影院，银行，大型超市，客流量巨大，租金合理且租约长。

东主一周在店内工作3-4天，员工训练有素，且有可靠员工担任一部分管理工作，东主的自由度很大。目前经营呈上升趋势，周营业额10,000左右，淡季周营业额大约8,000-9,000。上手容易，竞争少，且客户稳定增长，仍然有潜力可以挖掘。

售价$250,000 + SAV约$10,000

491偏远地区小生意

除此之外，刚出炉的491 昆州小生意，不失为一个好机会。这是一个新出的政策，需要申请人在偏远地区，购买一个小生意，100%持股。雇佣一名每周最少工作20小时的澳洲居民员工，这名员工不可以是你的家庭成员或承包人。申请人需要提供工资单来证明你雇佣了这名员工。不可以让配偶在经营，必须自己经营。

它和188A不同，它适合昆州毕业生但没找到好工作的申请者，或者昆州工作申请者，如457，482，462持有者有专门的通道，只要符合指定职业列表清单并在昆州在昆州偏远地区购买生意满6个月后申请491担保就行了。

如果你在昆州，或是看好了昆州，那么利好的消息来了，在2019年11月16日后，黄金海岸也被划分成是偏远地区，变成一个很好的选择。根据每个人的个人专业，10-20万的小生意都可以考虑。

如果你表示质疑，不敢相信10万就能买到小生意？那么好机会真的来了，因为现在是买家市场，是政策和买家市场完美结合，是有眼光的人会捡漏的好时机。

这些都可以是商机，比如餐饮业里，简易快餐店，咖啡馆，甜品，奶茶店等。再比如零售业里，小型超市，花店，健康产品零售店和礼品店等。或是服务业里，美容美甲和按摩等。

目前市场上类似的项目推荐如下：

1) 素食餐厅

黄金海岸热门景点，当地唯一的全素餐厅，拥有酒牌。租约长至2024，另有8年的优先续约权。目前营业额超过1万每周，周租金7165包括GST和outgoing，停车位足，高质量的装修和设备，发展前景可观。

售价：12万+SAV

同时作为小生意，卖方还会给你经营方式，整套体系。并且所有的售价，在买家市场的当下，还有议价的空间。

2) 每周仅营业37小时的咖啡店

生意历史悠久，位于黄金商业旅游中心，繁忙十字路口。周营业额8000，净利润大约占34%,目前仅做早餐和晚餐，每周销售15公斤咖啡，仅一周至周五营业，租约至于2021年，房东愿意提供长期新租约，面积内部62平米，外面47平米，领有10平米的仓库。

售价：17万+SAV

对于132商业杰出人才

生意类型则规模更大，比如小型商业物业收购+自住管理; 土地开发项目（适合背景为开发商的移民）养老项目（开发或经营）；农业项目；生产加工项目；先进技术和产品引进项目；酒店或汽车旅馆（motel）生意+物业。

如果想走132，那就一定不能错过商业物业购物中心的投资。商业物业投资的优势，目前纯租金回报一般在5-7%，并在过去十年当中，资产增值比较稳定。它区别于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人，同时商业地产贷款和住宅贷款不同，比较受银行欢迎，通常可以贷款60-65%。

生意买卖流程，是个漫长的过程。找到专业的评估师，正确估价，一切问题都会迎刃而解，立刻走上阳关大道。Jennifer提出了一个简单的公式，生意的售价=预计的每年纯收入/期望的回报率。

生意资产化是一种最常用的计算生意售价的方法，具体表现为有形资产和无形资产。有有形资产应在卖方提供的资料中一一列出，包括设备，房产，用具等。无形资产是指生意的售价与买方得到的有形资产实际价值之差，包括生意的品牌，声誉，历史，执照，特许权，商标，专利等。

任何生意都是有风险的，一般来说，风险越大的生意，回报率也越大，售价也越低。而预测生意的回报率，可以参考三种情况：

1. 历史较长，生意稳定，有形资产占较大比重。回报率：20%-30%

2. 历史较长，生意稳定，有形资产占较大比小。回报率：30%-40%

3. 风险较大，有形资产小。回报率：40%以上

如何保证生意本身的真实性？

如果你决定买生意，那么根据生意类型，自己一定要在能力范围尽可能的多做调查，找到靠谱的中介，签订保密协议，审核基本资料，包括生意背景，地理位置，财务报表，员工情况，租约，以及纯利润等。

如果你决定卖生意，那么请准备好三年财务报告，营业活动报告BAS，如有报税单最好。卖家如果自己做账最好，买家更喜欢看卖家自己的记录，更清晰更有时效性，比会计出具的报告更能反映生意的真实情况。

租约文件，转租，租金发票，水电煤气以及杂费发票等，经营场所，设备条件，员工结构员工的职责，经验，工资。

买家如果看过所有的材料后，还进一步感兴趣，就可以安排最好的时机与卖家进行接触。

卖生意是技术和专业的事

生意不是房子，和别的项目不同。买生意的时候肯定希望低价买，卖希望高价卖，为了实现这个目标，生意人都会花时间和精力，理性分析，谨慎下手，不把生意买卖看做赌运气的事。生意中介卖的是生意，是数据，不只是情感和梦想，而是理智的决策。

所以对于生意来说，最重要的是过去2-3年的财务数据情况分析，成本和利润是增长还是减少，有哪些明显可以改进的环节或未来可预期的增长潜力。卖生意卖的是当下的盈利能力和适当预期，是一件很现实的事。最看重的是当下.

在Jennifer近几年成交的近200个生意中，土地和商业资产交易成功的案例数不胜数，帮助了许许多多的移民。她始终把客户利益放在第一位，量身订做投资产品注重客户隐私保护，这些年，他们深入澳洲地产，拥有成熟的关系网络，与昆州政府长期保持沟通和良好关系。Jennifer有许多本地卖家的优质产品，他们有自己固定的渠道，巨大的数据库。