本文内容来自于嘉宾George Sha 沙晓阳 (Balanz恒安盛商业信贷执行董事) 在2022年财富汇上的演讲内容分享，标题为《别了2022，2023你过来啊！》。
虽然是2022年11月的演讲，但很多内容和对2023年诸多的展望与判断到了今天依然适用，很有趣的从历史的角度看未来。
1 利率的走向
要谈2022年的金融市场，首先要谈的就是澳洲的基准利率（Cash Rate）。从疫情期间的2020年11月到2022年4月间，澳洲的基准利率一直保持在历史的新低位 0.1%， 然而随着央行的逐渐调息，这个月（2022年11月）已经升到了2.85%。
这意味着在短短六个月里基准利率升了2.75%。而基准利率为什么重要？今天各位如有房贷又是浮动利率，那么在年初时您的贷款利率是2%或更低，现在应该已经到了4.75%或更高。
与此同时，澳洲银行间拆借利率 BBSW 也在攀升，这是澳洲主要商业贷款定价的指标，银行一般以90天的 BBSW 作为基准。90天的 BBSW 也从2021年2月10日的0.0097%，飙升到了现在这周（2022年11月）的3.05%，不到六个月的时间，大部分的商业贷款的成本也已经上升了近3%。
这是什么概念呢？举个例子，我的一位客户在年初买了一个大型购物中心，当时的贷款利息还不到2%，一年时间不到现在的利息已经接近5%了，3000万澳币的贷款，利息一年多交近900万澳币，所以可想而知，对我客户的现金流和心态影响有多大。其实纵观基准利率的历史，90年代1月份时基准利率是17.5%，也就是说当时银行的利率加上银行的 Margin 基本上到了19%以上。所以，你会经常听到老一辈的人们对我们说80,90年代的利息差不多接近20%，听起来匪夷所思但这是真实的。如果从这个角度上来看，我们的利率其实是从那么高的点降到了年初的0.1%，这样来看其实我们是极其幸运的。
如果要了解澳洲基准利率的历史，一定要看历史平均值，我做了一项调研，从1990年到2022年，澳洲基准利率的历史平均值为3.85%。这个数字代表了什么？它说明今天我们的基准利率只升到了2.85%，还没到历史平均值，虽然我们觉得已经很高但还有1%的差距，也就是还有潜在上升的空间。（截止到2023年8月发稿时，澳洲基准利率已经升到了4.1%）
而民众目前最关心的问题，就是接下来利息会怎么走？我给大家总结了，澳洲四大行经济学家们目前最新的一个针对基准利率的预测。
ANZ澳新银行认为在明年的五月份基准利率会达到3.85%，到2024年末下降至3.35%。CBA联邦银行没有给出预测，只提及到2022年末12月份会升到3.1%，也就是他们认为央行还会再升0.25%，到2023年的12月份会下降至2.6%。NAB澳洲国民银行认为，明年3月份会达到最高点3.6%，从明年3月份到2024年会一直保持一个平稳的态势。Westpac西太银行认为的最高点是3.85%，在明年3月份达到，接着的趋势判断是2024年会下调至2.6%。
虽然不能具体预测利率到底是多少，但根据我多年的行业从业经验，我很确定的一个回馈就是，基准利率会继续攀升，因为这是底层逻辑高通货膨胀率和低失业率导致的。明年的某一个时间段升息一定会停止，停止后就一定会有一个停滞期，也可以看成是观察期。观察这个时间段澳洲经济的整体情况和走势如何，我认为至少会有六个月的时间。至于之后是否会降息，就要看澳洲经济的发展走向和全球央行的整体反馈了。
2 地产开发 vs 建商
利率的走向我们静观其变。下一个要谈谈很多人都在问的地产开发主题，今年如果谈地产开发就一定要先谈建商。今年的大环境是什么样子？在过去的1-2年里，银行贷款利率创历史新低，政府因为疫情发放各种各样的补助，加上印钱撒钱的举动将房地产推入了非常火爆的状态。然后发生了什么？给大家看一张图，下边这些公司的Logo全部是在去年（2021年）在行业里面破产或遭清算的建商。
为什么会发生这样的情况？房地产火爆，建商岂不是生意越来越好，他们应该赚大钱才对，怎么还会破产清算？这个问题，我们从一个建商的角度来看。建商一般是签订固定价格的建筑合同，也就是说他们的收入是固定的，没有什么变化的空间的。而建商所没有预料到的是成本端的大幅变化，随着原材料成本、供应链成本、人工成本的叠加上升，导致了建商在很多项目中是入不敷出的。即便建商可以拿其他一些项目的利润来补贴亏钱项目，但只要管理跟不上或现金流安排不恰当，建商的资金链是很容易断裂的，根本没有办法补救，这就导致了很多建商的最后进入破产清算的地步。
我来浅谈一下银行开发贷款政策，一般地产开发项目的贷款杠杆（LVR）有两种算法：一种是按照项目净销售额计算（一般按照65%），另外一种算法是按照项目总成本计算（一般按照75%-80%）。有的银行会取两者之间更低值，有的银行使用前者，还有的银行使用后者，银行和贷款机构间，算法各不相同。
那么，银行贷款的预售要求是什么？现在是75%-100%净贷款覆盖率。如果你是开发商，今天你从银行来贷500万的款来做开发，那你要做多少预售？假如按照净贷款覆盖率100%的话，那你一定要做550万的预售才可以达标。550万的销售价除去 GST 和销售费用之后剩下的500万，才是你能拿到的净资金以覆盖你的贷款。
在过去的12个月，有一个显著的变化，是银行对建商的审核要求达到了历史最严。现在如果是一个开发商想要去银行申请开发贷款，银行要看你的建商是谁，建商的企业资料、公司财报、资质如何、现金流如何、历史完成项目经验。现在的在建项目，未来12个月的待开工项目，也就是说现在审建商比审开发商更严。这就导致了有很多开发商来找我们帮他们跟银行做开发贷款的时候，他们其实已经和建商签署了建筑合同，但后来发现他们采用的建商根本不符合银行标准，这就导致开发商面临要重新更换建商的困境，建商也成为了开发商贷款时的最大风险。所以如果你是开发商，在做开发贷款前，请先确定你意向的建商能否被贷款机构接受再签建筑合同。
3 开发商和土地
现在购买开发地的状态是什么？首先是升息之后，我们观察到很多新手开发商已经逐渐离开了市场，留在市场上的更多是比较有经验和实力的开发商。
利息低的时候，周围很多人都在做开发，好像人人都是开发商，但利息高的时候大家就都受不了了，所以又开始退出。有经验的开发商现在开始拿地了，无论是有DA (开发许可) 的还是没有DA的土地。在过去的12-24个月之内，有很多有潜力的开发土地在市场上是漫天要价，在可行性报告中都算不出来利润。而现在价格已经开始逐渐松动了，因为利息的上升导致了持有成本（Holding Cost）的升高，很多短期不能够开发而又有贷款的人，已经开始降价来出售土地了。在过去的12个月房地产非常火爆期间，有很多开发用地完全不拿出来卖，现在你会看到越来越多优质的土地进入市场，而我预计在未来6-12个月将会有更多优质开发土地进入市场。
从开发商的角度来看预售，公寓项目现在的销售速度是降的最快的，有一些项目的预售甚至是停滞的。相对而言，土地分割跟联排别墅类型的项目的预售还是在进展的，只是在逐步放缓中。
现在能观察到很多预售完成但不开工的项目，因为开发商和建商之间无法达成一个合作协议。建商可能一天一个价格，开发商的预算利润根本不足以支撑他们的建筑成本，开发商也很是无奈。而在已经开工的在建项目中，我们可以看到的是进展非常缓慢，工期一直在增加本来一年可以完工，现在要两年甚至三年才行。因为就像之前所说的，建商的现金流非常短缺，无法支持多个项目的推进，这又导致了开发商贷款成本的额外上升和项目回报率的被不断稀释。因此开发商不得已要将预售合同加价，或者是等超过了 Sunset Date （日落条款）之后再取消合同，然后重新卖更高的价格。但这样的做法争议性很大，而且对于双方都有很大的风险。
4 物业投资类别
通常澳洲的商业物业的投资类别，有零售物业、工业物业、办公室写字楼、幼儿园、医疗中心，药房，加油站，酒店短租物业、农业物业等。我专门挑一个明星类别的例子来讲，这就是工业物业。
工业物业在过去的几年间，取得了爆发式的增长。由于疫情，导致很多在线下的企业转移到了线上，电商的崛起势如破竹。而电商的崛起促成供应链的需求扩大，从而带动了工业物业的需求。工业物业可以提供仓储、冷藏、第三方转运等极其重要的传统功能，因此工业物业还有工业用地的价值，在过去的这段时间里的升幅非常的巨大。工业物业的空置率来到了历史新低水平，很多区都没有空置的工业物业。
工业物业的租金也一直在上升，产出回报率一直被压缩。这里有一个概念，为什么物业的价值升高了回报率却被压缩了？因为通常计算商业物业价值的公式，是用房租除以回报率，也就是说在房租不变的情况下，你的回报率越低，价值越高。反过来回报率越高，价值越低。所以，价值升高假设租金变化不大的情况下，回报率是呈现被压缩的状态。其实在几年前，工业物业的回报率一直在7%-8%水平，但疫情期间已经拉回到5%-6%，在其他州的跟多交易的回报率甚至降到了4%-5%的水平。
很多人问我，未来12个月大家对工业物业怎么看？首先，工业物业依然是我看好的物业类型，尤其是位置比较占优势的工业物业，会有更好的强支撑和更好的发展。因为，工业物业地点如果更接近终端消费者和客户群体的话，在高油价的大环境下的运输成本就会大大降低。
其次在布里斯班和黄金海岸周边，包括阳光海岸，工业用地的资源是非常有限的。已经建好的工业物业市面上的存货相对稀少，直接买块地来自建，在建筑成本高企的大背景下，导致项目根本无法进行，因此也间接促成工业物业的保值以及价值上升的延续。
最后，来展望一下2023年。现在的美联储正在非常愉快的升息过程中，虽然我们看到这周美国公布的 CPI 增幅有了一定程度的放缓。大家认为这是美联储加息的效果，但是美联储一定不会停止加息的脚步，它还会继续，主要就是为了打击高通货膨胀率。要让通货膨胀率降低，一定是有很多中小企业在不断加息的大背景下感觉到痛了，经营成本上升，利润被压缩，于是开始裁员削减成本。逐渐的，失业率上升，随之民众的负担能力越来越低，这样通货膨胀率就会随之降下来，这样也会导致经济的放缓和甚至衰退。而经济衰退一定会来，不是来不来的问题，而是什么时候来的问题。
从疫情到现在，曾经美好时代一去不复返。以前可能好几年才会发生的前所未有的大事，疫情之后好像隔三岔五就发生一次，人们好像已经麻木了。但日子还是要过下去的，再耐心一些，未来一定会更好。我认为，对待2023年的态度就是大喊一声：”你过来呀！”
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