解除联合共有的房产权 Severance of Joint Tenancies
随着银行不断加息，昆士兰也终于迎来了买家市场。那么您在购买自住房或是进行房产投资的时候，有考虑过持有的形式吗？
您了解 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 这两个概念吗？夫妻关系变化或者百年之后，房产持有方式会对财产分割和遗嘱继承产生什么样影响呢？
我们今天就来分享下相关的法律知识和真实的案例，帮助您了解更多。
在澳大利亚，只要房产购买合同的买方是两个人或以上，律师在准备房产过户文件时都会向买方询问：“你们想如何共同拥有该房产？是以 Joint Tenancy 的方式还是以 Tenants in Common 的方式？”
面对这个问题，大多数人都会问，什么是 Joint Tenancy？ 什么是 Tenants in Common？
我们要购买的是自由拥有的土地（Freehold Land）并成为该土地共同的所有者（Owners/Landlords），为什么要我们选择成为哪一种租客（Tenant）呢？
中文通常把前一个词组（Joint Tenancy）翻译成“共同持有人”，而后一个词组（Tenants in Common）翻成“按份持有人”。
因为选择不同的持有关系，将会对房产的最终归属和税负产生长期深远的影响，因此每一个准备与他人共同购买土地房产的人，都应该对这两种共有关系的区别有所了解，以便根据自己的实际情况，作出正确的选择。
01 Joint Tenancy & Tenants in Common 是什么？
在昆士兰，夫妻常见的持有房产方式为 “共同持有”（Joint Tenancy）或 “按比例持有”（Tenants in Common）。
- 如果夫妻共同持有（Joint Tenancy）某处房产，则夫妻两人平等的分享房产的所有权和处置权；
如果一方去世，则房产由活着的一方继承，变成活着的一方独有。 - 如果夫妻按照比例持有（Tenants in Common）某处房产，那么可以是 50% 和 50% ，也可能是 1% 和 99% ，30% 和 70%。如果一方去世，那么逝者可以通过遗嘱把自己所持有的比例（%）转赠指定的受益人。
如果您不确认自己和配偶所拥有房产的形式，可以自行或委托律师向土地局付费调查。
02 共有关系可以改变吗？
共有人可以向产权处申请变更产权持有关系。既可以从“按份共有”变更为“共同共有”，也可以从“共同共有”变更为“按份持有”。
一般夫妻之间在 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 这两者之间的变更，是享受印花税豁免的。
值得注意的是，夫妻之一对于他们共同持有（Joint Tenancy）的房产，可以单方面申请变成按照等比例（50%）持有，不需要另外一方的同意。具体的操作方法请咨询遗产律师。
03 房产分割法律案例分
接下来，我们通过案例分享，给大家介绍一下夫妻联名持有（Joint Tenancy）房产对关系破裂时候的财产分割和身故后遗产分配的影响：
背景：小帅和小美之间是亲密关系（同居或已婚），他们两人共同持有（Joint Tenancy）房产A。
案例一
小帅和小美幸福的生活直至一方去世，不管是否留有遗嘱，活着的一方都会获得房产A的 100% 所有权。
但是因为没有遗嘱，所以活着的一方要申请成为执行人，提供资料去证明遗产分配的受益人和比例，包括和所有有资格的受益人协商等。大大的增加了遗产分配的难度和经济成本。
案例二
小帅和小美两个人感情貌合神离，小帅未咨询律师，写了份遗嘱要把房产A留给自己的情妇，情妇看了很开心。
等小帅去世后，因为房产A是夫妻共同持有，所以小帅的遗嘱无法被执行，房产A自动归为小美个人所有。
情妇很生气，但是没钱打官司且小帅的遗产仅剩这套房产A，所以竹篮打水一场空，什么都没得到。如果小帅除了房产A，还留下了很多的遗产，那情妇就可能可以对财产分配提出异议。
案例三
小帅和小美双方都去世了，未留有遗嘱，他们的未成年子女无力供养房产A，所以由政府指派管理人去统计他们的遗产和负债，最终房产A被变卖，销售所得用来偿还所有的债务，支付政府指派的孩子监护人的费用。
所幸没有第三者、婚外生子或其他潜在受益人向法院申请分割遗产。
因为没有预先设立遗嘱，导致遗产的一大部分用来指派和选择执行人和监护人，未成年子女的抚养和遗产管理都未能按照自己的意愿执行，令人遗憾。
强烈建议大家考虑设立一份遗嘱，真实完整的表达自己的遗产分配意愿，为未成年子女指定信赖的监护人。
案例四
小美因无法忍受家庭暴力报警，警察帮小美申请了保护令。两个人的关系破裂了，小帅被赶出了家。虽然小帅认错并且努力修复关系，但小美并不同意他回家。两个人都年轻，除了房产，他们没有其他任何共同的资产。小帅主张分割资产，两人各一半。但小美不愿意。于是，小帅找律师协助解除（Sever）联合共有房产（免税，且无需告知小美）。小美收到小帅的通知后，才得知房产A的持有方式已经被改成了 50% 和 50% 。 小美觉得心有不甘，但是又不想打官司。所以最后同意了销售房产A，两个人按照 50% 和 50% 分割了售房收入，各自开始新的生活。
案例五
同情景四，但是小美不同意 50% 和 50% 的房产A持有权，于是找到小帅协商。
因为两个人的收入都有限，无法向银行申请转贷（Refinance），所以最终达成了财产分割协议（Binding Financial Agreement，简称BFA），商定一起指定房产中介卖掉房产A，销售所得小美获得了 70% ，小帅获得 30% 。
两个人得以快速的解决了财产纠纷，顺利和平的分手。
案例六
同情景四，小美不同意 50% 和 50% 的房产A持有权，也未能和小帅协商达成任何共识，于是小美向澳洲联邦巡回及家庭法院（FCFCOA）起诉财产分割，小帅被迫应诉。
结果，两个人花了10来万澳币打官司，耗时1年左右。最终法官宣判的结果，小美确实获得了更多的资产，但是耗费的时间、精力和金钱似乎不是很值得，不如双方通过BFA或者庭前和解（Mediation）来的压力小，速度快。
案例七
小美和小帅感情破裂，无法就财产分割达成一致，两个人共同持有房产A。小帅把小美告上法庭，在打官司的过程中，小帅意外去世了。
因为法院已经在受理财产分割的官司。如果小帅有设立遗嘱，那么执行人可以代理小帅继续完成官司，最终房产A和所有婚内资产的分配，由法官判决或双方达成的同意令（Consent Orders）为准，不再是小帅去世，小美获得房产A的 100% 所有权。
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