随着疫情越来越严重，澳洲失业率直线上升。欠租问题成为了现在主流的社会问题。专业房屋租赁管理经理，本篇的作者，筛选了如下几个房东最近最常提出的问题进行解释。在此强调，本篇作者作为中介，为房东争取最大利益是我们的职责，我们也会在疫情期间坚决贯彻执行这项宗旨。
问题一: 你们如何理解“澳洲总理莫里森表示，租客在疫情期间，不许以任何理由赶走租客的发言。”
首先，这则消息，主要是缘于莫里森政府的演讲，并没有形成具体的文件。具体如何操作，政府还没颁布具体法律条文。其次，请各位业主放心。政府此举，意义旨是在安抚民众在疫情中的恐慌情绪，我认为政府在为租客解决失业问题的同时，也会出台相应政策保障房东利益。
问题二: 作为中介如何处理租客要求不交房租或者减租的问题
回答这个问题的前提，请租客不要误解总理的讲话。不主动交租的行为在任何时候都会认为是违约。尽最大能力去交租金，是租客应尽的义务。 当租客给我们提出减免租金或者免租金的时候， 我们会让租客提供：
1失业证明 （最好是单位出具的书面文件或者email 形式的确认信）
2最近三个月的银行流水证明，重中之重是银行存款余额
3其他家庭成员工作情况及银行流水证明去证明失业的事实
如若事实，我们首先会建议租客去申请 Centrelink 补助，当租客成功申请下来后，我们会建议租客尽力去付租金，等疫情结束恢复工作后，将未付款项补齐。与此同时，我不建议房东主动给租客减租或者免租。不会建议房东与租客签减租和免租的新合同。
原因如下：
1随时间推移，相信政府的各项补助政策会越发健全，租客的收入会得以保障。主动交租的租客，还是会尽自己最大全力去交租。
2如果房东被迫答应去降租，不主动交租的租客还是依旧，这种现象真的是因人而议。但是对房东来说，主要影响可能是日后保险追保。这种降租金或者减租的行为，可能会让保险公司理解为房东与租客私下达成的协议。可能会拒绝受理。请房东处理此事，慎之又慎。
问题三: 疫情期间如果房子需要续约怎么办
我们最近接到很多租客关于续约的电话，但是大部分租客都提出了减免租金的要求。不约而同的理由都是失业。我们的建议是，需要审核一下租客租赁期间内表现（交租情况，有没有很多过分要求）后，再决定不降价不减租。
因为这时候的主观问题租客合同即将到期，房东面临的问题是即将没有fix term的合约在手。此时，应该考虑的是保险一般不会保periodic 期间的租金损失。换句话说，哪怕降点租金，换一个fix term的合同也是值得的。
切记，控制时间，三个月或者半年都是一个不错的选择。等疫情过后，租客无论是继续续租还是招租，价格的主动权还回了房东。
当然，续约过程中也是困难重重，尤其是最近。价格谈不拢，又不能赶走。就成了periodic。这个时候，你的中介需要做好自己应该做的事情。
例如有没有在指定时间发出去form 12 和 form 11并记录好租客的欠租金额。追保过程中，将租客拒绝签约的事实澄清，以及所欠租的金额，还有追保的一丝希望。
具体操作，还是要依据各个保险公司的追保政策。同时，中介要让租客清晰的认识到，现在不交租没办法赶你走是因为疫情原因，但是半年后，或者具体措施出台后还是会有惩罚的。
问题四: 疫情会对openhouse有影响吗？
影响是有的，首先是政府要求中介不能做openhouse，其次是疫情期间大部分租客都选择续约或者转成periodic。无论是出租途径，还是租客数量都受到了较大的影响。但是规定是死的，人是活的。无论什么时候都是有租客找房子的。 我们现在想到的方法是：
1我们有完善的网络咨询系统。可以随时记录租客信息。例如电话和email。联系给租客做一对一的private inspection。
2强大的database，可以根据租客的需求，推荐合适的房源。
3免费视频看房。首先，我们会上传房屋视频在realestate.com 中，租客视频看完房后决定租或者不租。其次，我们可以现场与租客FaceTime看房。
问题五: 作为中介疫情期间选择租客有什么标准吗
大家熟知的中介检查租客的标准，例如收入、租赁记录等。但是疫情期间，重要的是存款。疫情期间，筛选租客指导意见如下：
租金可以适当降低，但是不能一味降低。降低最近是为了尽快出租，但是降价过低，会找到与原房屋价格不匹配的收入群体。日后续约或者涨房租都会产生问题。同时，房东和中介迫切出租的心态，可能会找来‘问题租客’。对日后的管理会带来麻烦。
Simon的建议是，租金可以降低，但是降低给能入住前期一次性付清三个月或以上的租客。这样无论租客疫情期间工作怎么变化，房东都不会担心租金的问题。所以，重要的是存款。
疫情期间租客提供的工资单保险程度已经不是很高。有可能今天提交明天就失业，这样你找的不是租客，反而是麻烦。与其这样，还不如空着。我相信政府会在日后大概率情况下出台关于疫情期间房屋空租的补偿政策。
疫情是谁都不想看到的事情，无论身为租客还是房东，都有难言之隐。请租客树立正确的价值观，积极配合，积极交租金。Raywhite Sunnybankhills 为您的房屋保驾护航！
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