“代持”房产的法律分析

fortunenote

3 years ago

在房产案件的处理中，经常会碰到有一些客户咨询房子该放谁的名字的问题，由于每个家庭情况各异，会对房产该由谁持有进退两难。

这里面通常有贷款，税务以及家庭关系三方面的原因。当然，这些都是法律实践中的常见情况。还有一些情况就没有那么简单了，例如有些客户会讳莫如深地谈到自己不想将房产放在自己名下，而是放在一个合伙人或者朋友名下。原因可能是由于自己名下不方便持有该房产，或者持有该房产的成本会大大增加，特别是有一些海外投资者，如果买在自己名下会缴纳非常多的海外印花税。

在遇到这类客户时，基于对客户的利益最大化原则以及基于法律保障方面的不确定性我们不会建议客户使用这种“代持”方式。在中国，《物权法》第一百零六条对“代持”关系中的所有权人的追回权有明文规定。

但是在澳洲，几乎没有相似的保障实际出资人法律权益的成文法规定。这种代持关系在英美法体系（包括澳洲）中被认作信托（托管）关系。那么在没有成文法保障下的这种代持关系是否有效或者其保障性到底高不高呢？下面就根据我们对判例法的归纳以及具体案例来讲解。

为了帮助我们理解案例，我们先来讲讲澳大利亚的法律体系和其体系下产权的概念。

澳大利亚是英美法系，也叫判例法系。英美法系对产权通常分为法律上的权益即legal interest和衡平法上的权益equitable interest。所以对产权的保护被分为法律和衡平法两个层面。Legal interest多指我们平时所理解的法律上所承认的所有权，即通过合法过户登记后在“产权证” （Title）上留下自己的名字（即名义上的产权）。而equitable interest只代表一种基于公平的利益（即，实际利益权利），而并非我们所理解的法律上的所有权。例如, 李先生出全款买一处房产，但在业权登记及相关文件中放了他朋友王先生的名字。那么王先生则拥有100%的legal interest，即100% 的所有权（产权）。这意味着，在法律层面，当王先生想处置此处房产时，即使没有得到李先生的许可，王先生在实际操作上可能会成功处置此处房产。如果李先生对王先生关于房产处置的动向毫不知情，一旦新的买家在不知李先生存在并且是善意购买的情况下完成登记过户，李先生在大多数情况下只能向王先生追讨自己的那部分实际权益相所对等的金额，而不能向新的买家追讨该房产的所有权。由此看来，在法律层面对实际出资人的保护实在有失公允。所以衡平法，作为法律层面的拾遗和补充，识别出实际出资人的权益, 即equitable interest。

在衡平法的操作上，继续以李和王为例，他们的关系一般被称为“推定信托” （resulting trust）。这种信托是法院根据李先生实际给王先生出资的事实而假定的信托关系（Calverley v Green (1984) 155 CLR 242, 246）。在此关系中，王对李的信托财产持有法律权益，而李是这个假定信托关系的受益人。注意，正如提到的，这是一种假定关系，也就是说根据相悖的事实，这个假定是可以被推翻的！也就是这种假定信托存在着一定的不确定性。

接下来我们聊聊，一般什么情况下这种假定信托（resulting trust) 会被推翻？

情况一：能够证明在购置房产前，实际出资人的真正意图（actual intention）是任何与假定意图相悖的意图（Muschinski v Dodds (1985）160 CLR 583）。

在李和王的例子中，王先生的假定意图是王并不打算放弃其在该财产中的实际权益。但如果有任何证据能证明王先生没有这个假定意图，假定信托将被推翻。例如，证据表明王先生的实际出资意图是借贷，或赠与。但如果出资人能够证明自己的出资意图并非赠与或借贷，假设信托在此不会被推翻。所以关键点是能否证明出资意图。

在2018年昆州的某案件中，一个中国的公司派遣其下属雇员到澳洲来进行一个项目的落实。在该雇员名下, 公司出资为该雇员购买了澳洲的一处房产以及汽车等资产。该雇员称其名下的房产为公司赠与。

但由于该董事会在出资前就该置业事项的董事会决议报告明确表明该公司意图是拥有该财产的所有实际权益，所以在此案件中昆州法院的判决保护了该公司的实际权益并判决房产的产权转回给该公司。但是该中国出资公司要补上其所要缴纳的海外申请费（FIRB）以及海外印花税。

在此类案件中，法院一般会考虑一下几个因素：

第一，是否有任何书面的证据证明确实存在委托持有关系，意图是否是明确的。

第二，出资的情况，比如谁付的定金，谁付的尾款以及谁负责贷款等等。

情况二：父母出资置业，但置于子女名下（Charles Marshall Pty Ltd v Grimsley (1956) 95 CLR 353, 364）

在Charles Marshall案中，过世的父亲在生前将自己公司的一部分股权按照法律流程转给自己和前妻的女儿们，并如期分相对应的股息给她们。在该父亲过世后，他的现任妻子及孩子声称该父亲‘给’前妻女儿们股份是一种假定信托关系。但基于父女的特殊家庭关系，并且现任妻子及孩子没有充分证据证明该父亲的真正意图，法院在此案不承认假定信托成立，保护了前妻女儿们的合法权益。

情况三：丈夫出资，房产置于妻子名下（Trustees of the Property of Cummins (a bankrupt) v Cummins (2006) 227 CLR 278, 298 [55])

从第二和第三个情况来看，如果丈夫将财产转移给他的妻子，或父亲将财产转移给他的孩子，在没有其他证据的情况下，法院将假定这种转移是通过赠与的方式进行的。

当然，以上的情况都不是绝对的。具体的案件中还要通过证人证言及其他证据具体分析双方的真实意图及关系，其过程有着一定的复杂性。此外，出资人需要真正发起诉讼，并需要长时间的庭审。胜诉后才能使自己的财产权益得到保障。这种保障并非自动或者有百分之百的。

如果遇到出资所购买房产已经被出售给第三人情况则很难追回财产，如上述例子中如果王先生已经将房产出售给其他人并且所得收益被他在赌场挥霍一空，那李先生即使能够起诉王先生并赢得官司，但是却可能面临王先生没有任何可执行资产赔偿的尴尬境地。所以，总的来看以他人代持的方式购房的法律风险是极大的。

以上内容是我们对现有法律的归纳总结，不属于我们的法律意见。由于每个案情的实际情况不同，我们会根据您的实际情况给您提供专业的法律意见。

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