澳洲的土地税(Land Tax)并不会像所得税(Income Tax)和增值税(GST)曝光度和关注度那么高， 但它和所有房产投资者都息息相关，并且涉及税额，动辄可能上万，因此每年都会随着您拥有土地价值的增长而增长。这篇文章我们汇总了2020年关于昆州地税 (Land Tax) 您最应该需要知道的6个知识点，帮助您更好地管理个人土地资产。
昆州地税(Land Tax)的基本概述
昆州土地税是一种州税，以您每年6月30日午夜在昆士兰州拥有的永久产（Freehold）土地计算。例如，2018-2019财政年度的土地税负债是在2018年6月30日计算的。适用的税率取决于您是哪种类型的所有者，土地的总应税价值以及是否有任何豁免（每个个人/夫妻可以指定一套房产为自住房，其土地价值不在计算地税范围）。昆州财政（OSR）收取土地税，为昆士兰州提供政府服务和基础设施。
大多数昆士兰州土地所有者不承担土地税的责任，因为他们的土地价值不够高。一旦您除了自住房以外在昆州持有两套以上房产，亦或您不是澳洲居民/PR，准备回国长期工作生活的时候，一定要开始考虑您是否会承担土地税的责任。
哪里可以查看到自己房产的相关土地价值？
昆州财政部（OSR）会在每年6月30日对您的永久产权土地的总应税价值计算土地税。
一个财政年度的“应税价值”是以下两者中的较小者：
- 6月30日的《 2010年土地估价法》的土地价值（法定土地价值）
- 6月30日土地的平均价值
这里我们不赘述具体的价值算法, 政府有一套他们认为比较科学的算法，如果您不同意土地估价，并且可以提供证明其不正确的信息，则可以提出异议。异议必须在评估通知发布之日起60天内提出。
年度土地价值在每年10月1日进行评估，并在次年的3月31日之前发布通知，新的估价将于通知发出之年的6月30日生效，用于计算各种地方税收的计算,比如地税(Land Tax)和物业管理费(City Council Rates)。您会从每个季度的City Council Rate信件上看到您的相关土地价值信息，如下图：
除此之外，每年的3月份左右，您也会收到关于您房产土地价值的通知函（annual land valuation notice），如下图。您可以通知昆州财政部改为email的方式发送年度土地价值的通知函，以免邮寄丢失。
针对不同的个体，土地税(Land Tax)的税率具体是怎样计算的？
个人与公司/家庭信托的地税税率被分为两个类别，值得注意的是2019-2020年度公司/家庭信托类别的最高两个阶梯税率都有所增加。值得一提的是这里的个人或者公司/家庭信托还要分为税务当地居民/实体和外国居民/实体。如果是外国公司/家庭信托或者非澳洲公民/永久居民，地税税率将会产生很大的不同，具体我们将在下面一个知识点具体解释。
具体税率如下：
个人地税税率
公司/家庭信托地税税率
针对海外人士/临时居民，您的地税算法会和本地居民有很大不同
这个是目前看起来最被土地拥有者忽视的地方，也是昆州财政部在地税政策宣传方面做的很不够的地方。好多房产投资者在购买房产和土地的时候，并没有真正考虑到地税和自己税务居民转换的因素，导致投资后要长久承担地税的费用，最终造成巨大损失。
一旦持有临时签证的澳洲常住居民（比如学生，商业投资移民）计划要回国长久生活居住的时候，他们将不再适用上面所说的地税税率。原因有两个：首先，他们将不再享有自住房豁免的政策；其次，土地免税额度也将从$600,000降到$350,000起征点，也就是说如果您在南区拥有一栋70-80万左右的房产，您的土地价值很可能超过了$350,000，之后您决定长期回国发展的时候，并且要保留您的澳洲房产，就需要每年支付地税的几率将大大增加，更不用说到时候房产资本利得税（Capital Gain Tax）。不但如此，这里昆州财政部还要征收一个额外2%的空置附加费用（Absentee Surcharge），这些项目加起来的总和就有不少钱呢。财政部会根据个人的海关出入境记录来判定您是否回国长期居住，很难辩驳申诉，不要存有侥幸心理。
因此对于目前在澳洲长期居住的居民，不管是Citizen、PR还是临时签证，当您在澳洲持有房产并计划长期回国发展的时候，一定要咨询会计师，妥善打理好您的澳洲房产财务再动身。
地税(Land Tax)本身可以抵税吗?
如果与此地税相关联的房产是投资房,用于产生投资房租金收入的话， 那么地税本身也是和其他正常的投资房费用一样，可以抵税。
OSR (Office of State Revenue) Online怎么帮助您处理相关的地税(Land Tax)问题
通过个人在OSR Online (https://osronline.treasury.qld.gov.au) 认证身份注册账户之后，这个账户就是您与昆州财政部沟通个人土地税(Land Tax)的渠道了。这样一来就可以避免由于没有及时更新邮寄地址而遗漏信件，耽误大事的情况发生了。
在这个账户中，您可以查看每年个人的土地税(Land Tax)评估通知，提出豁免，管理您的详细信息和进行付款。随时随地访问它。同时，您还可以拨打他们的热线电话 1300 300 734进行咨询。
有什么方法可以规划少交地税(Land Tax)吗?
方法是有的, 但是要提前和会计师沟通和规划。 一旦房产已经过户，再进行变更，还会牵动其他的税务问题，比如过户的印花税(Transfer Tax)和房产本身的资本利得税(Capital Gain Tax)， 这很可能会得不偿失。 其次每个客户和家庭的具体情况都是不同的，除了地税(Land Tax)本身的考量，还要考虑其他因素。诸如：资产本身的保护，财富的传承，还有银行贷款的条件限制等等。
回到本身的问题， 通常客户可以申请自住房地税(Land Tax)豁免，或者用不同的投资结构来分散人头达到减少或者不交地税(Land Tax)的目的。 所以最中肯的建议是：买房签合同前，一定要和您的会计师进行沟通。
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