直击小区经理真实的一天。 2021物业管理权生意的新浪潮！

早上六七点多，勤劳的晨跑居民还在热身，小区经理就已经开始清理小区的游泳池, 垃圾和花园了。

物业管理的起源

简单的早餐过后，经理开始回复各式各样的邮件。打电话寻求了泳池吸尘器的不同报价然后发给了业委会。

有租客家里的烤箱不工作了，安排好的电工过来检查维修…

下午小区经理要做接待几组潜在租客来看房，因为有个出租房的租约即将到期需要找新的租客。

然后经理给一些租客发了entry notice，要做定期房屋检查。

忙碌的时间总过得特别快，临下班前准备了下周committee meeting 业委会会议的经理报告。至此今天的工作基本都完成了

1970年代，物业管理权生意在黄金海岸兴起, 开发商在开发一定规模的楼盘或社区时，需要一位物业经理住在现场（onsite）为日后合理维护公共设施及满足投资业主房屋出租的需求，便引入了物业管理权这一生意模式。

经过50多年来的形成和发展，这种管理模式经实践验证，非常成功。

因而也被越来越多的开发商采用，在昆士兰州几乎所有大中型开发商都采用该模式，如上市公司Mantra，身兼开发商及酒店运营商双职Meriton的长租服务。

在市场蓬勃发展的这50年，顺应时代潮流的一幕自然而然的出现，自2014后短短的几年时间里，来自澳洲各州的华人大量的涌入了昆州的物业管理权市场。

打破了原先50岁以上，半退休状态的西人老夫妻运营管理权生意的格局，华人让这个市场活跃了起来。

现在很多有经验的华人经理们买下多个大型的物管生意，雇佣经理人来管理。

简单来说，物管权生意的优点可以归纳为三块：

 一、 风险低稳定

物业管理权生意和很多生意的不同之处在于生意收入的一部分是业委会发给经理的工资，而这是别的生意所没有的。

简单掰开来说，如果你的物管生意年净利润是20w，则你的收入分成两部分，一部分是业委会支付你的酬薪，假设为10w，这是慰劳你日常打扫公共区域，维护和维修公共区域等的酬薪。

而另外的10w则是出租方面的相关收入，假设你购买的社区或楼里有70 个Townhouse或公寓，其中有50间在出租，那么这部分收入则来源在于出租的佣金，维修和管理等由出租产生的相关收入。

当然没有生意是毫无风险的，但每个月都有稳定的工资收入风险相对减少很多。

二、离家近。事实上是在家工作，不需要通勤。

因为购买物业管理权生意同时需要购买一个经理的房产， 比如总售价150w的物业管理权生意包括房产和生意两个部分，50w是经理的自住房产价值，100w是物业管理权生意价值，大多数的合约中都要要求经理住在现场on site 便于工作， 所以房产和生意会打包在一起买卖。

三、银行支持。这是一个能启动银行杠杆作用的生意。

由于物管生意有稳定的物管工资收入和经理自住房产，还有该生意收入有较高的透明度所以银行的最高贷款额度可达60-70%， 当然银行会根据每位客户不同的情况来决定贷款的额度。

由于物管权和很多生意相比是相对而言比较稳定的生意。所以在疫情后，它开始迎来了又一波的浪潮。

但这其实是个有点门槛的生意， 购买前需要注意这些方面

一、沟通能力：经营过程中会有很多琐事，物管经理需要有良好的沟通协调，抗压和解决问题的能力。

二、英文：因为无论是业委会还是屋主，还是租客，都需要英文沟通所以英文    也是必备的条件之一。

三、期待值：很多中小型管理权其实就是给自己买了个工作，期待值不要太高。业委会每年支付给经理的工资，那么相对你的工作量就有这么多，不干活是不会顺利的取得回报的。

解决方案：如果不确定是否适合这个行业， 那么可以先从打工入手去了解和尝试一下看看自己是否适合这个生意。

如果觉有些方面不足也可以找合伙人一起购买，大家取长补短各自分工做不同的工作。

如果资金充足可以买收入高的生意雇佣经理人管理。入行之前多学习，多做调查，做好准备工作，知己知彼才能稳操胜券。

毫无疑问，物业经理是一份需要学习的工作，它需要时间来熟悉和认识，也需要你有解决事情的能力和抗压的能力，这些能力也是学习积累和磨练出来的。

物业经理的一天是忙碌而充实的。他们每天面对业委会，面对屋主，面对租客，面对小区里的居民，面对小区里的一草一木，他们是沟通的桥梁，他们是问题终结者，他们兢兢业业地用心缔造了温馨社区环境。如果你充分的了解这个行业，你会看到其实，这是一份温情的职业。