自住房或者投资房，印花税会差很多吗？
当然！差很多！
要知道在购房这件事上，任何一个税务上的小细节都可能导致出差之毫厘、谬以千里的结果。毕竟在面对种类繁多的购房税务上，若能合理避免不必要的支出，算出价格里的最优解，省下三瓜两枣来，那你得到的可是“三大西瓜，两大红枣”的硬通货。
所以，今天财富笔记会计事务准备了一篇保姆级的印花税算法讲解，手把手带你精确到个位数的算一下购房中的税务大头——印花税。
话说一直在布里斯班租房的澳洲新移民Andy，在感受到如今红红火火的租房市场后，深思熟虑地萌生了买房做房东的打算。他很快地看中了一间位置一流的房子，在大学周边，附近四处求租的学生源源不断。Andy打算买下新房做出租用，一面用租金还房贷，另一面还可以坐享房屋升值的好处。在相中了一套大概60万澳币左右的房产后，Andy才猛然发现60万居然买不了房，还有很多繁杂的额外税费正在前方等着他，其中一个大头就是印花税，再加上其余杂七杂八的费，不算不知道，一算原来他准备好的首付早已经远远不够了。
面对项目繁多的购房税务，Andy来到了财富笔记，我们事务所专门处理银行贷款和房产税务问题的专业会计接待了他。要知道我们会计事务所能提供的服务可不仅仅是帮助客户申请贷款，以及每年的年度退税。我们更重要更专业的是帮助客户将每种可能性的利弊都分析出来，根据客户的具体情况，选出最适合客户的房产投资组合和税务框架。简而言之， Andy来对了地方。
因为只要是熟知澳洲房产类别和购房税务规定的话，任何人都可以很合理地避免很多支出，用最实惠的价格买到心仪的房产。
在澳洲购买房产时候一般分为投资房和自住房。那么这两种选择方式有什么区别？
既然要从省钱的角度来分析，那么首先我们就攻克一下购房中的税务大头Stamp Duty——印花税。通常来说，在购买房产的时候分为这么几类：
- 投资房
即购买后用于投资而非自住的房产——这类房产按正常的印花税税率缴纳，没有优惠。
- 自住房
自住房 ，即购买后以自己居住为目的购买的房产——自住房有限制条件（购买房产之后一年内入住，接下来的一年内不得出售）。这类房又分为首次购房和非首次购房，首次购买自住房的印花税还有更多的优惠。此外政府还有针对首次购买自住房者的购房补贴。 根据现行政策，目前昆士兰政府提供$15,000的首次购买自住新房（Brand New）补贴。首次购买自住房补贴，是以新房本身为单位，就是说一套新房只有一次补贴机会， 同一套房子无法申请两次补贴。
政府具体印花税税率信息请查看如下链接：
以下为目前昆州普通投资房印花税税率：
以一套价值约51万澳币的房产为例，如果以投资房的方式购买，投资房价格满足$75,000 至 $540,000的区间， 最终所需印花税为：
$1,050 + ($510,000 – $75,000) / 100 x 3.5 = $16,275
以下为目前昆州自住房印花税税率：
同样是51万的房产，但如果以自住房的方式购买的话， 价格则满足$350,000 至 $540,000的区间， 最终所需印花税为：
$3,500 + ($510,000 – $350,000) / 100 x $3.5 = $9,100
显而易见，相比约1.6万的印花税， 以自住房的方式购买大大减少了购房支出， 有效地实现了减税目的。
对于首次置房者，昆州政府给予了进一步的鼓励政策：
以相同的例子， 如果业主购买的51万的房产为首次置房， 而且是用来自住，最终所需印花税为：
$9,100 (之前算得自住房税额）- $7,000 = $2,100 (only!!!!)
我们的例子直观地告诉您以不同方式购买印花税相差有多大。从约16万到2,000，单是印花税一项就省下1万多澳币。在此基础上，如果是购买新房，业主还可以收到1万5的政府首次住房补贴，这对于买房预算有限的客户来说，无疑是雪中送炭。
当然除了印花税外，购买房产投资的各种税远不止于此。还涉及地税（Land Tax），个人所得税（Income Tax）和资产增值收益税（Capital Gain Tax）等等。
此外, 房产增值部分的征税还会因使用用途的变更或者不同的所有权购买形式而产生很大差异，比如是夫妻名下各一套房都没有出租，或者原先买的自住房变为投资房，或者买了投资房后变为自住。这些具体情况都会影响到将来房产获利后所征税的计算方式。那就更需要具体问题具体分析了，如果您希望更深入的了解购买房产的投资策略和相关税务信息，您可以通过我们客服微信（ID: Fortunenote）或者电话直接联系我们。
