布里斯班热门南区投资房租金大比拼。你不知道的“三合理”出租原则！

财富笔记带你一起分析布里斯班南区的房屋市场，找到理想的投资出租房。

SUNNYBANK

作为南区的老牌华人区，这里公共交通方便，基础设施齐全，自然而然，房价也就相对较高。然而高房价不等于高租金回报率。虽然Sunnybank这区海外移民比例较高，但是租客还是以当地家庭为主。该区生活虽然方便，却也有美中不足的地方。首先是频频发生的危险事件，安全问题成为租客的首要考虑。其次，当地人认为Sunnybank相对于北区或者西区，舒适度上会差一点。所以在整租的市场上，Sunnybank 更多吸引的租客是新移民或者学生。这就造成了，每当学生放假或者节假日，Sunnybank 房子相对出租较慢的原因。

RUNCORN

随着Warrigal Shoping Center的升级，Runcorn分流了很多南区的租客，便利的交通使得租客成为主要群体，新移民占比例相对较大。韩国租客和印度租客在其中占比例也相对较大。租金相对于Sunnybank低一点，但是介于整体房价偏低，所以投资回报率较高。

SUNNYBANK HILLS

Sunnybank Hills 学区房无论出租还是买卖，都会被当地认为是硬通货一般的存在。每当开学前，这里的房子都非常抢手。在这里找学区房的租客，大部分以华人家庭和印度家庭为主。相较于Sunnybank，当地的家庭会更加期望在Sunnybank Hills租房。所以，租客的选择空间也会大很多。但相应的安全隐患也是存在的。所以在Sunnybank Hills这一区有围墙或者有安全措施的房子，会更加受到青睐。

ROCHEDALE

这应该是南区平均租金最高的区域之一,主要原因在于该区大部分是以新房为主，环境设施等更加齐全。随着Coles的建成，居民的生活也更加方便。所以很多租客都会将Rochedale作为租房的首选之一。这里大部分的租客是当地人，租客质量相对较高。此外，作为新兴社区，部分人租房的原因是，自己家买的房子正在隔壁盖建，住在附近可以方便监督工程进度。加上还有很多建筑师或建筑工人（Builder）会选择在这里租房，方便工作的开展。唯一美中不足，房价相对较高，租金回报率一般。

CALAMVALE

这里属于出租速度最快的区域之一，租客偏向这个区是因为喜欢这里大部分出租房都以一层的小户型为主。房屋类型亲民，简单的三房两卫两车库或者四房两卫两车库的房屋类型是小家庭的首选。大部分房屋的年限适中，房屋内部条件尚佳。同时，相较于前面几个区，这里远离喧嚣的街区，更吸引澳洲当地家庭入住，房屋的空置率相对较低。但近几年，这个区域新建了很多Townhouse，对该地区House的出租产生了一定影响。但综合考虑，该区其它房屋的总体价格相对Sunnybank 或Sunnybank Hills偏低，投资回报率相对较高。（同样一套四房的房产，十年新左右，Sunnybank Hills学区房至少要70万澳币，每周租金大约在520-530澳币。理想状态下的回报率为3.9%左右。但是相同一套房产Calamavle 的房价大约在60万澳币左右，每周租金大约在500+澳币，投资回报率4.5%左右。两区的投资回报，差距可见。当然以上这些都是在房价不涨的情况下，永远不要忘记，房产的王道是LOCATION! LOCATION! LOCATION! 地理位置最重要！而这里的比较，纯粹是数字上的比较）。

PARKINSON和ALGESTER

为什么要将这两个区一起写呢？因为这两个区基本上属于是华人区周边区域。由于离布里斯班市中心较远，学生、打工度假人士（Working Holiday）基本不会在这两个区域租房子。无论是房东还是租客群体，都是以澳洲当地家庭为主。如果华人房东在这两个区域买了有泳池的房子，建议不要去填平。泳池是把双刃剑，如果泳池利用的好，房租可以相对增加30-50澳币/周。因为大部分租客是当地家庭。泳池对于他们，是种享受和必需品。所以有泳池的房子，在这个区会很抢手。

UNDERWOOD

这个区是一个租客质量以及房屋质量都两极分化的区域。以Logan Road为界，靠近Kuraby 一边，由于房屋较新，同时附近基础设施比较完善，街区环境优美，吸引了很多高收入人群，例如医生，工程师等，他们都喜欢在这里租房。相反，Logan Road的另一边，房屋比较老旧，租客主要以低收入群体为主，社区存在治安问题。无论是高端人群，还是低收入人群，在整体租客群体中所占的比例都相对较高，所以导致这个区域出租呈现两极分化比较明显。

STRETTON和EIGHT MILE PLAINS

这两个区一起写的理由是，华人区高端住房主要集中在这两个区。出租房相对较少，但高端出租房往往会从这两个区域出现，它们和Underwood不一样，这里的高端租客群体中，海外投资客的比重较高，而且以华人为主。Stretton和Eight Mile Plains 的学校也一直受到重视教育的家庭的欢迎。此外，方便的交通，舒适的环境，成熟的高端社区，会吸引很多国内的投资客选择这里作为入住澳洲的第一站。但出租速度，往往会因受到租客群体和房价的限制，变得较慢。投资回报率也会因房价较高，而有所影响，变得相对较低。不过这种高端出租房的持有者，更多考虑的应该是未来巨大的升值空间。

MAINSFILED

Mainsfiled的学区房也是相当的抢手。如果说Sunnybank Hills学区房的主要寻找者类型是华人家庭和印度家庭，那Mainsfiled的学区房则更加受当地家庭所青睐。Mainsfiled的街道环境，安全系数，在前述几个区中，当属最高，可美中不足的是，这个区的房产年龄相对较大，大多以老房旧房为主。买家在选择购买投资房时，一定要将房屋的整体结构，管道，电路等细节仔细检查。这些可能会在日后出租过程中，给租客和房东带来很多烦恼。

小提示，这个区大部分是以Local家庭为主，该类型租客在选择房产租下来的时候，喜欢挨家挨户的去比较。所以如果您的房产有漂亮的泳池，舒适的露台，优美的花园，那么就会在其中轻松脱颖而出。

布里斯班市中心区CITY

大City区主要包括，South Brisbane、City、Newstead、Fortitude Valley,由于这些区域的出租房类型大致以公寓为主，所以放在一起介绍。这些区域的主要租客来源是City的上班族，租客的收入和素质相对较高，同时租客群体普遍以年轻人为主，单身租客居多。所以各种房型间，一房一卫一车库的小户型最为受欢迎，其次是两房两卫两车库和三房两卫两车库。与house不同，寸土寸金的大City区更加看重的是车库的数量。其次是配套措施，如果您的投资房有顶楼泳池，现代化的健身房。那会更加受到这些租客的青睐。设想一下，租一套高层公寓，在阳台上看着跨年烟火，这种场景，用当下最流行那句话，难道不香吗？

但高额的Body Corporate Fee会让很多投资公寓的房东烦恼不已。而且，越是豪华配套齐全的公寓，Body Corporate Fee就越高。不仅如此，随着房子年数增加，Body Corporate Fee的费用也会增加。此消彼长，租金反而会因为房屋老旧和新公寓楼的建成而逐年下降。租金回报，表示堪忧，美了租客，苦了房东。