布里斯班熱門南區投資房租金大比拼。你不知道的「三合理」出租原則！

財富筆記帶你一起分析布里斯班南區的房屋市場，找到理想的投資出租房。

SUNNYBANK

作為南區的老牌華人區，這裡公共交通方便，基礎設施齊全，自然而然，房價也就相對較高。然而高房價不等於高租金回報率。雖然Sunnybank這區海外移民比例較高，但是租客還是以當地家庭為主。該區生活雖然方便，卻也有美中不足的地方。首先是頻頻發生的危險事件，安全問題成為租客的首要考慮。其次，當地人認為Sunnybank相對於北區或者西區，舒適度上會差一點。所以在整租的市場上，Sunnybank 更多吸引的租客是新移民或者學生。這就造成了，每當學生放假或者節假日，Sunnybank 房子相對出租較慢的原因。

RUNCORN

隨着Warrigal Shoping Center的升級，Runcorn分流了很多南區的租客，便利的交通使得租客成為主要群體，新移民佔比例相對較大。韓國租客和印度租客在其中佔比例也相對較大。租金相對於Sunnybank低一點，但是介於整體房價偏低，所以投資回報率較高。

SUNNYBANK HILLS

Sunnybank Hills 學區房無論出租還是買賣，都會被當地認為是硬通貨一般的存在。每當開學前，這裡的房子都非常搶手。在這裡找學區房的租客，大部分以華人家庭和印度家庭為主。相較於Sunnybank，當地的家庭會更加期望在Sunnybank Hills租房。所以，租客的選擇空間也會大很多。但相應的安全隱患也是存在的。所以在Sunnybank Hills這一區有圍牆或者有安全措施的房子，會更加受到青睞。

ROCHEDALE

這應該是南區平均租金最高的區域之一,主要原因在於該區大部分是以新房為主，環境設施等更加齊全。隨着Coles的建成，居民的生活也更加方便。所以很多租客都會將Rochedale作為租房的首選之一。這裡大部分的租客是當地人，租客質量相對較高。此外，作為新興社區，部分人租房的原因是，自己家買的房子正在隔壁蓋建，住在附近可以方便監督工程進度。加上還有很多建築師或建築工人（Builder）會選擇在這裡租房，方便工作的開展。唯一美中不足，房價相對較高，租金回報率一般。

CALAMVALE

這裡屬於出租速度最快的區域之一，租客偏向這個區是因為喜歡這裡大部分出租房都以一層的小戶型為主。房屋類型親民，簡單的三房兩衛兩車庫或者四房兩衛兩車庫的房屋類型是小家庭的首選。大部分房屋的年限適中，房屋內部條件尚佳。同時，相較於前面幾個區，這裡遠離喧囂的街區，更吸引澳洲當地家庭入住，房屋的空置率相對較低。但近幾年，這個區域新建了很多Townhouse，對該地區House的出租產生了一定影響。但綜合考慮，該區其它房屋的總體價格相對Sunnybank 或Sunnybank Hills偏低，投資回報率相對較高。（同樣一套四房的房產，十年新左右，Sunnybank Hills學區房至少要70萬澳幣，每周租金大約在520-530澳幣。理想狀態下的回報率為3.9%左右。但是相同一套房產Calamavle 的房價大約在60萬澳幣左右，每周租金大約在500+澳幣，投資回報率4.5%左右。兩區的投資回報，差距可見。當然以上這些都是在房價不漲的情況下，永遠不要忘記，房產的王道是LOCATION! LOCATION! LOCATION! 地理位置最重要！而這裡的比較，純粹是數字上的比較）。

PARKINSON和ALGESTER

為什麼要將這兩個區一起寫呢？因為這兩個區基本上屬於是華人區周邊區域。由於離布里斯班市中心較遠，學生、打工度假人士（Working Holiday）基本不會在這兩個區域租房子。無論是房東還是租客群體，都是以澳洲當地家庭為主。如果華人房東在這兩個區域買了有泳池的房子，建議不要去填平。泳池是把雙刃劍，如果泳池利用的好，房租可以相對增加30-50澳幣/周。因為大部分租客是當地家庭。泳池對於他們，是種享受和必需品。所以有泳池的房子，在這個區會很搶手。

UNDERWOOD

這個區是一個租客質量以及房屋質量都兩極分化的區域。以Logan Road為界，靠近Kuraby 一邊，由於房屋較新，同時附近基礎設施比較完善，街區環境優美，吸引了很多高收入人群，例如醫生，工程師等，他們都喜歡在這裡租房。相反，Logan Road的另一邊，房屋比較老舊，租客主要以低收入群體為主，社區存在治安問題。無論是高端人群，還是低收入人群，在整體租客群體中所佔的比例都相對較高，所以導致這個區域出租呈現兩極分化比較明顯。

STRETTON和EIGHT MILE PLAINS

這兩個區一起寫的理由是，華人區高端住房主要集中在這兩個區。出租房相對較少，但高端出租房往往會從這兩個區域出現，它們和Underwood不一樣，這裡的高端租客群體中，海外投資客的比重較高，而且以華人為主。Stretton和Eight Mile Plains 的學校也一直受到重視教育的家庭的歡迎。此外，方便的交通，舒適的環境，成熟的高端社區，會吸引很多國內的投資客選擇這裡作為入住澳洲的第一站。但出租速度，往往會因受到租客群體和房價的限制，變得較慢。投資回報率也會因房價較高，而有所影響，變得相對較低。不過這種高端出租房的持有者，更多考慮的應該是未來巨大的升值空間。

MAINSFILED

Mainsfiled的學區房也是相當的搶手。如果說Sunnybank Hills學區房的主要尋找者類型是華人家庭和印度家庭，那Mainsfiled的學區房則更加受當地家庭所青睞。Mainsfiled的街道環境，安全係數，在前述幾個區中，當屬最高，可美中不足的是，這個區的房產年齡相對較大，大多以老房舊房為主。買家在選擇購買投資房時，一定要將房屋的整體結構，管道，電路等細節仔細檢查。這些可能會在日後出租過程中，給租客和房東帶來很多煩惱。

小提示，這個區大部分是以Local家庭為主，該類型租客在選擇房產租下來的時候，喜歡挨家挨戶的去比較。所以如果您的房產有漂亮的泳池，舒適的露台，優美的花園，那麼就會在其中輕鬆脫穎而出。

布里斯班市中心區CITY

大City區主要包括，South Brisbane、City、Newstead、Fortitude Valley,由於這些區域的出租房類型大致以公寓為主，所以放在一起介紹。這些區域的主要租客來源是City的上班族，租客的收入和素質相對較高，同時租客群體普遍以年輕人為主，單身租客居多。所以各種房型間，一房一衛一車庫的小戶型最為受歡迎，其次是兩房兩衛兩車庫和三房兩衛兩車庫。與house不同，寸土寸金的大City區更加看重的是車庫的數量。其次是配套措施，如果您的投資房有頂樓泳池，現代化的健身房。那會更加受到這些租客的青睞。設想一下，租一套高層公寓，在陽台上看着跨年煙火，這種場景，用當下最流行那句話，難道不香嗎？

但高額的Body Corporate Fee會讓很多投資公寓的房東煩惱不已。而且，越是豪華配套齊全的公寓，Body Corporate Fee就越高。不僅如此，隨着房子年數增加，Body Corporate Fee的費用也會增加。此消彼長，租金反而會因為房屋老舊和新公寓樓的建成而逐年下降。租金回報，表示堪憂，美了租客，苦了房東。