2020昆州生意買賣，是虧本還是撿漏？

2020是對零售業和小生意不友好的一年。疫情一來，店面只能被迫關門，政府斥巨資補助，可一些華人小生意卻因失誤沒拿到補助，導致雪上加霜，難上加難。而另一部分正想通過小生意移民的華人，則陷入了困惑，怕市場不好，擔心現在入場血本無歸。

太多的顧慮，太多的問題？

來自ForceOne Realty（第一地產）的資深生意買賣，商業物業投資顧問Jennifer Yan通過現在熱門的三大商業移民類型以及對應的成功案例，結合目前的市場價格，店面規模，給你還原一個理智真實的2020昆州生意現狀。

188A商業創新類別

多年來深受華人商業移民追捧188A目前可以考慮投的零售生意類型，有六項。

第一項、50萬或者投資額更高一些的餐飲，比如中餐館，咖啡廳，甜品，奶茶店等，店裡僱傭10幾個人。因為昆州政府希望看到的你會持續地在昆州生活，經營生意，帶動就業，提高經濟增長，以及有創新性，而不是單純地為了移民而移民。

第二項是零售，比如超市，花店，海產店，健康產品零售店，服裝，雜誌社和禮品店，手機配件零售和維修等。

第三為服務業，比如美容美甲，按摩，網吧或者中介公司等。

第四為批發生意類型，比如健康產品批發，燈具批發，建材批發和食品加工和批發等。

第五則是進出口生意，比如把國內的先進技術和產品帶到澳洲來，把澳洲的農產品出口到中國和其他國家，一般的進口生意是不會被州提名擔保考慮的，除非這個進口的產品是非常創新和具有高科技含量的並且是昆士蘭沒有的，還應提供對此產品的增值服務，比如定製服務，產品的組裝，安裝，測試，修理和維修。

還有第六項管理權生意，目前只能是Motel汽車旅館。

188A的成功案例

客戶A小姐於2018年11月和當地人合夥購買布里斯班著名中式快餐廳投資額約為30萬澳幣，占股40%，她和人合資。年營業額高達200萬澳幣，年純利潤約為25萬澳幣，參與日常管理，預計明年遞交888簽證。成功的掙了錢移了民。

客戶B先生於2016年7月購買市中心附近商業區的一家咖啡廳，投資約55萬（含存貨），占股100%。年營業額高達160萬，年利潤約為24萬，僱傭了經理打理，業主負責全面管理，包括人員管理，財務管理和成本控制等。2018年8月遞交888永居簽證的申請，2019年11月全家順利獲批888A永居簽證。

目前市場上類似的項目推薦如下：

1) 南區全新裝修麵食餐廳: 

本生意位於布里斯班南區著名繁忙購物中心美食廣場，供應特色麵食以及麻辣燙，口味地道，深受歡迎，營業額可觀。購物中心各色商店，銀行，電影院俱全，吸引各色人流。店面全新裝修，面積140平米，系統完善，所有設備條件優良。周營業額為29,000，年利潤約為23萬。

本店經營簡單，員工訓練有素，無需廚師，沒有經驗的買家也能比較輕鬆的起步。業主有幾個店，有經理打理，操作系統齊全。

售價$500,000可議價 + SAV（庫存價值）約$11,000

2) 河邊富人區美甲沙龍出售

本生意位於布里斯班河畔富人區繁華的主要商業大街上，臨近電影院，銀行，大型超市，客流量巨大，租金合理且租約長。

東主一周在店內工作3-4天，員工訓練有素，且有可靠員工擔任一部分管理工作，東主的自由度很大。目前經營呈上升趨勢，周營業額10,000左右，淡季周營業額大約8,000-9,000。上手容易，競爭少，且客戶穩定增長，仍然有潛力可以挖掘。

售價$250,000 + SAV約$10,000

491偏遠地區小生意

除此之外，剛出爐的491 昆州小生意，不失為一個好機會。這是一個新出的政策，需要申請人在偏遠地區，購買一個小生意，100%持股。僱傭一名每周最少工作20小時的澳洲居民員工，這名員工不可以是你的家庭成員或承包人。申請人需要提供工資單來證明你僱傭了這名員工。不可以讓配偶在經營，必須自己經營。

它和188A不同，它適合昆州畢業生但沒找到好工作的申請者，或者昆州工作申請者，如457，482，462持有者有專門的通道，只要符合指定職業列表清單並在昆州在昆州偏遠地區購買生意滿6個月後申請491擔保就行了。

如果你在昆州，或是看好了昆州，那麼利好的消息來了，在2019年11月16日後，黃金海岸也被劃分成是偏遠地區，變成一個很好的選擇。根據每個人的個人專業，10-20萬的小生意都可以考慮。

如果你表示質疑，不敢相信10萬就能買到小生意？那麼好機會真的來了，因為現在是買家市場，是政策和買家市場完美結合，是有眼光的人會撿漏的好時機。

這些都可以是商機，比如餐飲業里，簡易快餐店，咖啡館，甜品，奶茶店等。再比如零售業里，小型超市，花店，健康產品零售店和禮品店等。或是服務業里，美容美甲和按摩等。

目前市場上類似的項目推薦如下：

1) 素食餐廳

黃金海岸熱門景點，當地唯一的全素餐廳，擁有酒牌。租約長至2024，另有8年的優先續約權。目前營業額超過1萬每周，周租金7165包括GST和outgoing，停車位足，高質量的裝修和設備，發展前景可觀。

售價：12萬+SAV

同時作為小生意，賣方還會給你經營方式，整套體系。並且所有的售價，在買家市場的當下，還有議價的空間。

2) 每周僅營業37小時的咖啡店

生意歷史悠久，位於黃金商業旅遊中心，繁忙十字路口。周營業額8000，凈利潤大約佔34%,目前僅做早餐和晚餐，每周銷售15公斤咖啡，僅一周至周五營業，租約至於2021年，房東願意提供長期新租約，面積內部62平米，外面47平米，領有10平米的倉庫。

售價：17萬+SAV

對於132商業傑出人才

生意類型則規模更大，比如小型商業物業收購+自住管理; 土地開發項目（適合背景為開發商的移民）養老項目（開發或經營）；農業項目；生產加工項目；先進技術和產品引進項目；酒店或汽車旅館（motel）生意+物業。

如果想走132，那就一定不能錯過商業物業購物中心的投資。商業物業投資的優勢，目前純租金回報一般在5-7%，並在過去十年當中，資產增值比較穩定。它區別於住宅地產，商業地產沒有所謂海外身份限制，二手商業地產可以出售給任何人，同時商業地產貸款和住宅貸款不同，比較受銀行歡迎，通常可以貸款60-65%。

生意買賣流程，是個漫長的過程。找到專業的評估師，正確估價，一切問題都會迎刃而解，立刻走上陽關大道。Jennifer提出了一個簡單的公式，生意的售價=預計的每年純收入/期望的回報率。

生意資產化是一種最常用的計算生意售價的方法，具體表現為有形資產和無形資產。有有形資產應在賣方提供的資料中一一列出，包括設備，房產，用具等。無形資產是指生意的售價與買方得到的有形資產實際價值之差，包括生意的品牌，聲譽，歷史，執照，特許權，商標，專利等。

任何生意都是有風險的，一般來說，風險越大的生意，回報率也越大，售價也越低。而預測生意的回報率，可以參考三種情況：

1. 歷史較長，生意穩定，有形資產占較大比重。回報率：20%-30%

2. 歷史較長，生意穩定，有形資產占較大比小。回報率：30%-40%

3. 風險較大，有形資產小。回報率：40%以上

如何保證生意本身的真實性？

如果你決定買生意，那麼根據生意類型，自己一定要在能力範圍儘可能的多做調查，找到靠譜的中介，簽訂保密協議，審核基本資料，包括生意背景，地理位置，財務報表，員工情況，租約，以及純利潤等。

如果你決定賣生意，那麼請準備好三年財務報告，營業活動報告BAS，如有報稅單最好。賣家如果自己做賬最好，買家更喜歡看賣家自己的記錄，更清晰更有時效性，比會計出具的報告更能反映生意的真實情況。

租約文件，轉租，租金髮票，水電煤氣以及雜費發票等，經營場所，設備條件，員工結構員工的職責，經驗，工資。

買家如果看過所有的材料後，還進一步感興趣，就可以安排最好的時機與賣家進行接觸。

賣生意是技術和專業的事

生意不是房子，和別的項目不同。買生意的時候肯定希望低價買，賣希望高價賣，為了實現這個目標，生意人都會花時間和精力，理性分析，謹慎下手，不把生意買賣看做賭運氣的事。生意中介賣的是生意，是數據，不只是情感和夢想，而是理智的決策。

所以對於生意來說，最重要的是過去2-3年的財務數據情況分析，成本和利潤是增長還是減少，有哪些明顯可以改進的環節或未來可預期的增長潛力。賣生意賣的是當下的盈利能力和適當預期，是一件很現實的事。最看重的是當下.

在Jennifer近幾年成交的近200個生意中，土地和商業資產交易成功的案例數不勝數，幫助了許許多多的移民。她始終把客戶利益放在第一位，量身訂做投資產品注重客戶隱私保護，這些年，他們深入澳洲地產，擁有成熟的關係網絡，與昆州政府長期保持溝通和良好關係。Jennifer有許多本地賣家的優質產品，他們有自己固定的渠道，巨大的數據庫。