本文內容來自於嘉賓George Sha 沙曉陽 (Balanz恆安盛商業信貸執行董事) 在2022年財富匯上的演講內容分享，標題為《別了2022，2023你過來啊！》。
雖然是2022年11月的演講，但很多內容和對2023年諸多的展望與判斷到了今天依然適用，很有趣的從歷史的角度看未來。
1 利率的走向
要談2022年的金融市場，首先要談的就是澳洲的基準利率（Cash Rate）。從疫情期間的2020年11月到2022年4月間，澳洲的基準利率一直保持在歷史的新低位 0.1%， 然而隨着央行的逐漸調息，這個月（2022年11月）已經升到了2.85%。
這意味着在短短六個月里基準利率升了2.75%。而基準利率為什麼重要？今天各位如有房貸又是浮動利率，那麼在年初時您的貸款利率是2%或更低，現在應該已經到了4.75%或更高。
與此同時，澳洲銀行間拆借利率 BBSW 也在攀升，這是澳洲主要商業貸款定價的指標，銀行一般以90天的 BBSW 作為基準。90天的 BBSW 也從2021年2月10日的0.0097%，飆升到了現在這周（2022年11月）的3.05%，不到六個月的時間，大部分的商業貸款的成本也已經上升了近3%。
這是什麼概念呢？舉個例子，我的一位客戶在年初買了一個大型購物中心，當時的貸款利息還不到2%，一年時間不到現在的利息已經接近5%了，3000萬澳幣的貸款，利息一年多交近900萬澳幣，所以可想而知，對我客戶的現金流和心態影響有多大。其實縱觀基準利率的歷史，90年代1月份時基準利率是17.5%，也就是說當時銀行的利率加上銀行的 Margin 基本上到了19%以上。所以，你會經常聽到老一輩的人們對我們說80,90年代的利息差不多接近20%，聽起來匪夷所思但這是真實的。如果從這個角度上來看，我們的利率其實是從那麼高的點降到了年初的0.1%，這樣來看其實我們是極其幸運的。
如果要了解澳洲基準利率的歷史，一定要看歷史平均值，我做了一項調研，從1990年到2022年，澳洲基準利率的歷史平均值為3.85%。這個數字代表了什麼？它說明今天我們的基準利率只升到了2.85%，還沒到歷史平均值，雖然我們覺得已經很高但還有1%的差距，也就是還有潛在上升的空間。（截止到2023年8月發稿時，澳洲基準利率已經升到了4.1%）
而民眾目前最關心的問題，就是接下來利息會怎麼走？我給大家總結了，澳洲四大行經濟學家們目前最新的一個針對基準利率的預測。
ANZ澳新銀行認為在明年的五月份基準利率會達到3.85%，到2024年末下降至3.35%。CBA聯邦銀行沒有給出預測，只提及到2022年末12月份會升到3.1%，也就是他們認為央行還會再升0.25%，到2023年的12月份會下降至2.6%。NAB澳洲國民銀行認為，明年3月份會達到最高點3.6%，從明年3月份到2024年會一直保持一個平穩的態勢。Westpac西太銀行認為的最高點是3.85%，在明年3月份達到，接着的趨勢判斷是2024年會下調至2.6%。
雖然不能具體預測利率到底是多少，但根據我多年的行業從業經驗，我很確定的一個回饋就是，基準利率會繼續攀升，因為這是底層邏輯高通貨膨脹率和低失業率導致的。明年的某一個時間段升息一定會停止，停止後就一定會有一個停滯期，也可以看成是觀察期。觀察這個時間段澳洲經濟的整體情況和走勢如何，我認為至少會有六個月的時間。至於之後是否會降息，就要看澳洲經濟的發展走向和全球央行的整體反饋了。
2 地產開發 vs 建商
利率的走向我們靜觀其變。下一個要談談很多人都在問的地產開發主題，今年如果談地產開發就一定要先談建商。今年的大環境是什麼樣子？在過去的1-2年里，銀行貸款利率創歷史新低，政府因為疫情發放各種各樣的補助，加上印錢撒錢的舉動將房地產推入了非常火爆的狀態。然後發生了什麼？給大家看一張圖，下邊這些公司的Logo全部是在去年（2021年）在行業裏面破產或遭清算的建商。
為什麼會發生這樣的情況？房地產火爆，建商豈不是生意越來越好，他們應該賺大錢才對，怎麼還會破產清算？這個問題，我們從一個建商的角度來看。建商一般是簽訂固定價格的建築合同，也就是說他們的收入是固定的，沒有什麼變化的空間的。而建商所沒有預料到的是成本端的大幅變化，隨着原材料成本、供應鏈成本、人工成本的疊加上升，導致了建商在很多項目中是入不敷出的。即便建商可以拿其他一些項目的利潤來補貼虧錢項目，但只要管理跟不上或現金流安排不恰當，建商的資金鏈是很容易斷裂的，根本沒有辦法補救，這就導致了很多建商的最後進入破產清算的地步。
我來淺談一下銀行開發貸款政策，一般地產開發項目的貸款槓桿（LVR）有兩種算法：一種是按照項目凈銷售額計算（一般按照65%），另外一種算法是按照項目總成本計算（一般按照75%-80%）。有的銀行會取兩者之間更低值，有的銀行使用前者，還有的銀行使用後者，銀行和貸款機構間，算法各不相同。
那麼，銀行貸款的預售要求是什麼？現在是75%-100%凈貸款覆蓋率。如果你是開發商，今天你從銀行來貸500萬的款來做開發，那你要做多少預售？假如按照凈貸款覆蓋率100%的話，那你一定要做550萬的預售才可以達標。550萬的銷售價除去 GST 和銷售費用之後剩下的500萬，才是你能拿到的凈資金以覆蓋你的貸款。
在過去的12個月，有一個顯著的變化，是銀行對建商的審核要求達到了歷史最嚴。現在如果是一個開發商想要去銀行申請開發貸款，銀行要看你的建商是誰，建商的企業資料、公司財報、資質如何、現金流如何、歷史完成項目經驗。現在的在建項目，未來12個月的待開工項目，也就是說現在審建商比審開發商更嚴。這就導致了有很多開發商來找我們幫他們跟銀行做開發貸款的時候，他們其實已經和建商簽署了建築合同，但後來發現他們採用的建商根本不符合銀行標準，這就導致開發商面臨要重新更換建商的困境，建商也成為了開發商貸款時的最大風險。所以如果你是開發商，在做開發貸款前，請先確定你意向的建商能否被貸款機構接受再簽建築合同。
3 開發商和土地
現在購買開發地的狀態是什麼？首先是升息之後，我們觀察到很多新手開發商已經逐漸離開了市場，留在市場上的更多是比較有經驗和實力的開發商。
利息低的時候，周圍很多人都在做開發，好像人人都是開發商，但利息高的時候大家就都受不了了，所以又開始退出。有經驗的開發商現在開始拿地了，無論是有DA (開發許可) 的還是沒有DA的土地。在過去的12-24個月之內，有很多有潛力的開發土地在市場上是漫天要價，在可行性報告中都算不出來利潤。而現在價格已經開始逐漸鬆動了，因為利息的上升導致了持有成本（Holding Cost）的升高，很多短期不能夠開發而又有貸款的人，已經開始降價來出售土地了。在過去的12個月房地產非常火爆期間，有很多開發用地完全不拿出來賣，現在你會看到越來越多優質的土地進入市場，而我預計在未來6-12個月將會有更多優質開發土地進入市場。
從開發商的角度來看預售，公寓項目現在的銷售速度是降的最快的，有一些項目的預售甚至是停滯的。相對而言，土地分割跟聯排別墅類型的項目的預售還是在進展的，只是在逐步放緩中。
現在能觀察到很多預售完成但不開工的項目，因為開發商和建商之間無法達成一個合作協議。建商可能一天一個價格，開發商的預算利潤根本不足以支撐他們的建築成本，開發商也很是無奈。而在已經開工的在建項目中，我們可以看到的是進展非常緩慢，工期一直在增加本來一年可以完工，現在要兩年甚至三年才行。因為就像之前所說的，建商的現金流非常短缺，無法支持多個項目的推進，這又導致了開發商貸款成本的額外上升和項目回報率的被不斷稀釋。因此開發商不得已要將預售合同加價，或者是等超過了 Sunset Date （日落條款）之後再取消合同，然後重新賣更高的價格。但這樣的做法爭議性很大，而且對於雙方都有很大的風險。
4 物業投資類別
通常澳洲的商業物業的投資類別，有零售物業、工業物業、辦公室寫字樓、幼兒園、醫療中心，藥房，加油站，酒店短租物業、農業物業等。我專門挑一個明星類別的例子來講，這就是工業物業。
工業物業在過去的幾年間，取得了爆髮式的增長。由於疫情，導致很多在線下的企業轉移到了線上，電商的崛起勢如破竹。而電商的崛起促成供應鏈的需求擴大，從而帶動了工業物業的需求。工業物業可以提供倉儲、冷藏、第三方轉運等極其重要的傳統功能，因此工業物業還有工業用地的價值，在過去的這段時間裏的升幅非常的巨大。工業物業的空置率來到了歷史新低水平，很多區都沒有空置的工業物業。
工業物業的租金也一直在上升，產出回報率一直被壓縮。這裡有一個概念，為什麼物業的價值升高了回報率卻被壓縮了？因為通常計算商業物業價值的公式，是用房租除以回報率，也就是說在房租不變的情況下，你的回報率越低，價值越高。反過來回報率越高，價值越低。所以，價值升高假設租金變化不大的情況下，回報率是呈現被壓縮的狀態。其實在幾年前，工業物業的回報率一直在7%-8%水平，但疫情期間已經拉回到5%-6%，在其他州的跟多交易的回報率甚至降到了4%-5%的水平。
很多人問我，未來12個月大家對工業物業怎麼看？首先，工業物業依然是我看好的物業類型，尤其是位置比較佔優勢的工業物業，會有更好的強支撐和更好的發展。因為，工業物業地點如果更接近終端消費者和客戶群體的話，在高油價的大環境下的運輸成本就會大大降低。
其次在布里斯班和黃金海岸周邊，包括陽光海岸，工業用地的資源是非常有限的。已經建好的工業物業市面上的存貨相對稀少，直接買塊地來自建，在建築成本高企的大背景下，導致項目根本無法進行，因此也間接促成工業物業的保值以及價值上升的延續。
最後，來展望一下2023年。現在的美聯儲正在非常愉快的升息過程中，雖然我們看到這周美國公布的 CPI 增幅有了一定程度的放緩。大家認為這是美聯儲加息的效果，但是美聯儲一定不會停止加息的腳步，它還會繼續，主要就是為了打擊高通貨膨脹率。要讓通貨膨脹率降低，一定是有很多中小企業在不斷加息的大背景下感覺到痛了，經營成本上升，利潤被壓縮，於是開始裁員削減成本。逐漸的，失業率上升，隨之民眾的負擔能力越來越低，這樣通貨膨脹率就會隨之降下來，這樣也會導致經濟的放緩和甚至衰退。而經濟衰退一定會來，不是來不來的問題，而是什麼時候來的問題。
從疫情到現在，曾經美好時代一去不復返。以前可能好幾年才會發生的前所未有的大事，疫情之後好像隔三岔五就發生一次，人們好像已經麻木了。但日子還是要過下去的，再耐心一些，未來一定會更好。我認為，對待2023年的態度就是大喊一聲：」你過來呀！」
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