直擊小區經理真實的一天。 2021物業管理權生意的新浪潮！

早上六七點多，勤勞的晨跑居民還在熱身，小區經理就已經開始清理小區的游泳池, 垃圾和花園了。

物業管理的起源

簡單的早餐過後，經理開始回復各式各樣的郵件。打電話尋求了泳池吸塵器的不同報價然後發給了業委會。

有租客家裡的烤箱不工作了，安排好的電工過來檢查維修…

下午小區經理要做接待幾組潛在租客來看房，因為有個出租房的租約即將到期需要找新的租客。

然後經理給一些租客發了entry notice，要做定期房屋檢查。

忙碌的時間總過得特別快，臨下班前準備了下周committee meeting 業委會會議的經理報告。至此今天的工作基本都完成了

1970年代，物業管理權生意在黃金海岸興起, 開發商在開發一定規模的樓盤或社區時，需要一位物業經理住在現場（onsite）為日後合理維護公共設施及滿足投資業主房屋出租的需求，便引入了物業管理權這一生意模式。

經過50多年來的形成和發展，這種管理模式經實踐驗證，非常成功。

因而也被越來越多的開發商採用，在昆士蘭州幾乎所有大中型開發商都採用該模式，如上市公司Mantra，身兼開發商及酒店運營商雙職Meriton的長租服務。

在市場蓬勃發展的這50年，順應時代潮流的一幕自然而然的出現，自2014後短短的幾年時間裏，來自澳洲各州的華人大量的湧入了昆州的物業管理權市場。

打破了原先50歲以上，半退休狀態的西人老夫妻運營管理權生意的格局，華人讓這個市場活躍了起來。

現在很多有經驗的華人經理們買下多個大型的物管生意，僱傭經理人來管理。

簡單來說，物管權生意的優點可以歸納為三塊：

 一、 風險低穩定

物業管理權生意和很多生意的不同之處在於生意收入的一部分是業委會發給經理的工資，而這是別的生意所沒有的。

簡單掰開來說，如果你的物管生意年凈利潤是20w，則你的收入分成兩部分，一部分是業委會支付你的酬薪，假設為10w，這是慰勞你日常打掃公共區域，維護和維修公共區域等的酬薪。

而另外的10w則是出租方面的相關收入，假設你購買的社區或樓里有70 個Townhouse或公寓，其中有50間在出租，那麼這部分收入則來源在於出租的傭金，維修和管理等由出租產生的相關收入。

當然沒有生意是毫無風險的，但每個月都有穩定的工資收入風險相對減少很多。

二、離家近。事實上是在家工作，不需要通勤。

因為購買物業管理權生意同時需要購買一個經理的房產， 比如總售價150w的物業管理權生意包括房產和生意兩個部分，50w是經理的自住房產價值，100w是物業管理權生意價值，大多數的合約中都要要求經理住在現場on site 便於工作， 所以房產和生意會打包在一起買賣。

三、銀行支持。這是一個能啟動銀行槓桿作用的生意。

由於物管生意有穩定的物管工資收入和經理自住房產，還有該生意收入有較高的透明度所以銀行的最高貸款額度可達60-70%， 當然銀行會根據每位客戶不同的情況來決定貸款的額度。

由於物管權和很多生意相比是相對而言比較穩定的生意。所以在疫情後，它開始迎來了又一波的浪潮。

但這其實是個有點門檻的生意， 購買前需要注意這些方面

一、溝通能力：經營過程中會有很多瑣事，物管經理需要有良好的溝通協調，抗壓和解決問題的能力。

二、英文：因為無論是業委會還是屋主，還是租客，都需要英文溝通所以英文    也是必備的條件之一。

三、期待值：很多中小型管理權其實就是給自己買了個工作，期待值不要太高。業委會每年支付給經理的工資，那麼相對你的工作量就有這麼多，不幹活是不會順利的取得回報的。

解決方案：如果不確定是否適合這個行業， 那麼可以先從打工入手去了解和嘗試一下看看自己是否適合這個生意。

如果覺有些方面不足也可以找合伙人一起購買，大家取長補短各自分工做不同的工作。

如果資金充足可以買收入高的生意僱傭經理人管理。入行之前多學習，多做調查，做好準備工作，知己知彼才能穩操勝券。

毫無疑問，物業經理是一份需要學習的工作，它需要時間來熟悉和認識，也需要你有解決事情的能力和抗壓的能力，這些能力也是學習積累和磨練出來的。

物業經理的一天是忙碌而充實的。他們每天面對業委會，面對屋主，面對租客，面對小區里的居民，面對小區里的一草一木，他們是溝通的橋樑，他們是問題終結者，他們兢兢業業地用心締造了溫馨社區環境。如果你充分的了解這個行業，你會看到其實，這是一份溫情的職業。